Нелегкая земельная доля

4 августа 2022, 23:30
Большинство земель, поделенных в 90-е между работниками колхозов и совхозов, новыми хозяевами не используются и деградируют. Фото: elements.envato.com

Большинство земель, поделенных в 90-е между работниками колхозов и совхозов, новыми хозяевами не используются и деградируют. Фото: elements.envato.com

В Свердловской области порядка 250 тысяч га невостребованных земельных долей. Их оперативное возвращение в оборот могло бы стать хорошим подспорьем для динамично развивающегося агропромышленного комплекса региона. Но пока процесс затруднен юридическими сложностями, требующими законодательных решений.

Проблема невостребованных земельных долей появилась в российской повестке на заре 90-х, когда началась приватизация сельхозпредприятий. Земли колхозов и совхозов были переданы в собственность трудовых коллективов и поделены на доли или паи. Всего, по данным Минсельхоза РФ, тогда в России в частную собственность перешло 82,7 процента всех обрабатываемых земель, свидетельства на свою долю получили почти 12 млн россиян.

– Но это были не четко разграниченные персональные наделы, а лишь права на определенное количество гектаров в общей массе земель, которыми владело сельхозпредприятие, – уточняет юрист Дмитрий Новоселов. – Свой пай могли получить как труженики колхозов и совхозов, так и ранее работавшие в них пенсионеры, сельские врачи, учителя, работники культуры и торговли и т.д.

Владелец мог распорядиться паем по своему усмотрению: продать, подарить, сдать в аренду, отдать в залог, завещать, внести в уставный капитал или паевой фонд, передать на условиях договора ренты либо получить надел. Предполагалось, что продажа паев поможет людям улучшить материальное положение или открыть свое дело. Но шансом сумели воспользоваться далеко не все.

Пай сказал «бай»

Житель Красноуфимского района Иван Бобин обратился в редакцию «ОГ» с проблемой. В советские годы вместе с женой он трудился в сельхозкооперативе «Новосельский» Красноуфимского района. В 1990-х супруги получили свои паи, но изымать их из оборота не стали, оформили с предприятием договор аренды. Но кооператив разорился, и Бобины вместе с другими жителями Нового Села передали земельные участки в аренду агрофирме «Ключики». Многие годы они исправно получали оплату в натуральном выражении – по два центнера зерна за пай, но с 2018-го платежи прекратились.

– Агрофирма обанкротилась, – рассказывает Иван Бобин, – и передала свои земли ООО «Маяк-Агро», которое арендные отношения с нами не возобновило. Более того, в прошлом году мы получили извещения на уплату земельного налога за три года, хотя раньше его оплачивал арендатор. Добавьте сюда еще полторы тысячи рублей, которые мы в свое время потратили на межевание. В общем, одни убытки.

«Маяк-Агро» работает на рынке 12 лет, по данным ФАС, в числе недобросовестных поставщиков не значится.

– Землю в аренду мы берем, не отказываемся, расплачиваемся деньгами, – объясняет директор «Маяк-Агро» Сергей Минаев. – Для этого владельцу пая надо обратиться в нашу контору в Красноуфимске, там проверят документы, и если они в порядке, заключат договор.

Но жители Нового Села не могут воспользоваться этой возможностью: оригиналы документов, подтверждающих их права на земельные паи, лежат в сейфе обанкротившейся агрофирмы «Ключики», ключи от которого находятся у конкурсного управляющего. А тот, как узнавал Иван Бобин, живет в Ижевске. Как до него добраться, сельские пенсионеры не представляют.

– Чтобы не платить налог за землю, которая не приносит никакого дохода и никому не нужна, многие едут в администрацию района и отказываются от своих долей, а кто-то продает их фермерам – по 5 тысяч рублей за долю. В общем, наш земельный бизнес приказал долго жить, – говорит Иван Бобин.

В подобной ситуации оказались многие россияне.

Передачу отправили в суд

В 1990-х и начале 2000-х востребованность земли для аграрных нужд заметно снизилась: предприятия закрывались, фермеры разорялись. У владельцев долей не было стимула заниматься юридическим оформлением прав на них, вносить сведения в Единый государственный реестр недвижимости, который появился в 1998 году. К тому же люди старели, теряли документы, умирали, и далеко не всегда их родственники принимали земельные паи в наследство. По данным Росреестра, на данный момент, спустя 30 лет после приватизации, лишь около 4 млн пайщиков – треть от общего числа – оформили свои права на доставшиеся бесплатно участки.

Как сообщили «ОГ» в региональном министерстве АПК и потребительского рынка, по состоянию на начало 2022 года общая площадь невостребованных земельных долей на территории региона составляет порядка 250 тысяч гектаров. Между тем агропромышленный комплекс на Среднем Урале, как и по всей стране, переживает подъем, и для успешного развития требуется вводить в оборот дополнительные гектары. Однако передача невостребованных земель сопряжена с целым рядом сложностей.

Один пример. В Артинском городском округе успешно функционирует ООО «Ударник» – современная молочно-товарная ферма почти на 600 голов крупного рогатого скота. К 2025 году их число планируют утроить. Для содержания животных требуется кормовая база, поэтому предприятие активно занимается приобретением земель. Выкупить доли можно лишь в том случае, если их собственник известен, но зачастую установить его невозможно.

– Земельные доли ставились на государственный кадастровый учет декларативно, участки не имеют четко выделенных границ, – рассказывает главный специалист по общим вопросам ООО «Ударник» Виктория Журавлева. – Значительная часть земель сельхозназначения остается неразграниченной, что не способствует развитию земельного рынка. В настоящее время в стране эксплуатируется 69 процентов пахотных земель, в то время как в мире в среднем использование пашни составляет 80 процентов.

В конце 2010 года были внесены изменения в федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Муниципалитеты получили право выявлять невостребованные земельные доли и оформлять их в свою собственность. В Свердловской области им помогают в этом власти региона: из областного бюджета компенсируется 97 процентов затрат органов местного самоуправления на проведение кадастровых работ по образованию земельных участков, оформляемых в муниципальную собственность из невостребованных земельных долей в границах бывших колхозов и совхозов. По данным Минсельхоза РФ, на 1 января 2019 года в списки невостребованных было внесено более 1,5 млн долей. Однако включить эти земли в муниципальную собственность, чтобы затем ввести в оборот, можно лишь через суд.

– Сначала можно было выявлять невостребованные доли и общим списком через суд переводить в собственность муниципалитета, – говорит председатель комитета по управлению имуществом администрации Артинского городского округа Наталья Акулова. – Мы этим занимались, передавали затем земли сельхозпредприятиям нашего района, в том числе «Ударнику». Они и сами скупали паи, формировали участки и оформляли в свою собственность через нас. Но с 2014 года приходится через суд добиваться признания невостребованной каждой доли в отдельности. Это затягивает и усложняет процесс.

Иллюстрация: Максим Смагин

Нарушителей ждут лишения

Вопрос о необходимости упростить процедуру вовлечения в оборот земель, которые находятся в невыделенных долях и колхозных паях, поднимался на совещании о мерах социально-экономической поддержке регионов, которое в марте провел Президент России Владимир Путин. Тогда сообщалось, что соответствующий законопроект уже подготовлен и скоро будет направлен в Госдуму. Через месяц документ обсудили на круглом столе в Совете Федерации. Пояснялось, что законопроект предлагает внесудебный порядок передачи невостребованных долей в муниципальную собственность.

Начиная с 1 января 2025 года лицо, чья земельная доля признана невостребованной, утрачивает право собственности на нее, а муниципалитет приобретает. Но этому должна предшествовать публикация местными властями списков невостребованных долей, чтобы владельцы могли заявить о своих правах.

Решает законопроект и другую проблему. Действующий ныне закон позволяет избегать ответственности владельцам, не использующим принадлежащие им земли по целевому назначению или использующим их с нарушением закона. Для этого они меняют правообладателя или отказываются от права собственности до того, как на них подадут в суд иск об изъятии земельных участков. К подобным уловкам, по данным Россельхознадзора, в Свердловской области в 2020–2021 годах прибегли владельцы примерно каждого десятого неиспользуемого участка (1 893 из 11 722). Новый документ вводит запрет на переход, прекращение права собственности на земельный участок и передачу его в ипотеку до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии.

В региональном министерстве АПК и продовольствия «ОГ» подтвердили: законопроект крайне актуален. Как говорится в комментарии за подписью главы ведомства Артема Бахтерева, «предусмотренный законопроектом упрощенный порядок признания права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли окажет значительное влияние на ускорение данного процесса и, соответственно, дальнейшее предоставление данных земель сельхозпроизводителям».

Теперь вопрос, когда законопроект будет принят. Опрошенные «ОГ» эксперты и представители власти не смогли дать точного ответа на этот вопрос.

СПРАВКА

Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал ее в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. Также невостребованной может быть признана земельная доля, собственник которой умер, и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства, при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Статья 12.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (введена Федеральным законом № 435-ФЗ от 29.12.2010 г. )

С 2014 по 2021 год на кадастровые работы муниципалитетам Свердловской области было выделено 15,7 млн рублей субсидий, и из невостребованных земельных долей удалось образовать земельные участки общей площадью 92,5 тыс. га для дальнейшего предоставления аграрным предприятиям. В 2022 году планируется образовать земельные участки общей площадью 2 тыс. га, размер субсидии составит 1 млн рублей.