Как расплатиться с ипотекой быстрее?

Многие молодые семьи сегодня выплачивают ипотеки. Некоторым гражданам везёт – у них появляются свободные деньги для того, чтобы выплатить часть займа досрочно. «Облгазета» разбирается, как это сделать с наибольшей выгодой.

Ситуация

В позапрошлом году Сергей Гордеев из Екатеринбурга приобрёл квартиру в ипотеку и взял в банке заём 2,1 млн рублей под 9,5 процента годовых на 12 лет. Ежемесячный взнос по ипотеке составляет 24,5 тысячи рублей. Сергей сможет уже сейчас выплатить банку 500 тысяч рублей на опережение. Кажется, что так удобнее всем: клиент быстрее избавится от долга, а банк вернёт деньги. Но если заёмщик рассчитается с кредитной организацией досрочно, то заплатит ей меньше процентов. Банку это невыгодно, он, напротив, заинтересован, чтобы клиент платил как можно дольше, тогда и переплата за пользование деньгами будет выше.

Есть ли ограничения?

Как рассказывает вице-президент инвестиционной компании QBF Владимир Масленников, раньше банки могли брать штрафы за досрочное погашение кредитов. В 2011 году в статьи 809 и 810 Гражданского кодекса были внесены поправки. Сейчас финансовые организации не в праве ни запрещать досрочно гасить долг, ни накладывать санкции за это. Главное условие – уведомить кредитора о намерении внести досрочный платёж за 30 дней. Но банк может наложить дополнительные ограничения. Например, некоторые организации принимают досрочные платежи только в офисе или в конкретный календарный день, указанный в договоре – обо всех этих нюансах лучше узнавать в вашем банке, когда оформляете ипотеку.

Как рассчитать выгоду?

– Клиент может обратиться в банк или воспользоваться в Сети калькулятором досрочного гашения, – разъясняет дальнейшие действия заместитель директора свердловского регионального филиала Россельхозбанка Сергей Никитин. – Необходимо рассчитать размер переплаты при досрочном погашении и сравнить его с той, которая прописана в графике изначально. Эту сумму и удастся сэкономить – на процентах, которые заёмщик платит за пользование средствами банка.

При самостоятельных расчётах с помощью калькулятора нужно знать следующую информацию: сумму кредита, срок, на который оформлен заём, процентную ставку, размер и дату досрочного платежа и вид платежей по ипотеке. Их существует два – аннуитентный, когда клиент вносит фиксированный ежемесячный взнос, и дифференцированный – при нём в начале ипотеки выплаты будут высокими, но постепенно уменьшатся.

Каким образом лучше платить?

При внесении дополнительных средств в счёт погашения долга Сергей может пойти двумя путями. Первый – сокращение срока ипотеки. В этом случае размер ежемесячного платежа не изменится, наш герой, как и раньше, будет платить по 24,5 тыс. рублей, но если внесёт досрочно 500 тысяч рублей – закончит это делать не в 2030 году, а в 2027-м. Проценты начисляются на остаток долга, поэтому, поэтому, если хочется сэкономить на переплате, лучше выбрать сокращение срока кредита.

Если нет уверенности, что финансовое положение в будущем останется устойчивым, то рациональнее будет выбрать второй вариант – уменьшить взносы с сохранением даты окончания ипотеки. В этом случае банк пересчитает Сергею график платежей, ежемесячный взнос сократится до 18 тыс. рублей. Кстати, если он продолжит платить по старому графику, по 24,5 тысячи рублей, то экономия на процентах будет в итоге такой же, как и при сокращении выплат.

Когда вносить досрочные платежи невыгодно?

При аннуитентных платежах (которые сегодня предлагают большинство банков) изначально основную часть каждой выплаты составляют проценты. Только к концу срока кредитования это соотношение меняется в пользу самого долга. Гасить такие займы выгодно в первой половине срока, делать это позже нет смысла, так как проценты уже выплачены.

• Опубликовано в №033 от 22.02.2020