«Это вопрос нашей ментальности»: почему рынок аренды жилья находится в тени?

Рынок аренды жилья

Дать оценку, сколько квартир в регионе сейчас сдаётся в аренду невозможно — практически весь сегмент рынка находится в тени. Готового решения, как изменить ситуацию, пока нет Фото: Галина Соловьёва

Разговоры о необходимости вывода рынка арендного жилья из тени идут давно, но пока с проблемой сделать ничего не удалось. Причём сегмент настолько «тёмный», что невозможно оценить, насколько всё плохо. Такое положение дел не только лишает казну налогов, но и не позволяет рынку аренды развиваться.

Масштабы проблемы

О том, сколько объектов сдаётся в аренду, не берутся говорить ни риелторы, ни аналитики – почти весь рынок находится в тени. Мы попробовали вычислить их примерное количество.

В компании ДОМ.РФ (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования) считают, что сегодня в аренду сдаётся около шести процентов жилого фонда. По данным Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, в Свердловской области насчитывается 37 тысяч многоквартирных домов. Если предположить, что в каждом из них имеется хотя бы по 8 квартир (обычно квартир в здании больше, но мы берём минимум две квартиры на площадке, в двух подъездах, на двух этажах) – получается, что в регионе сдаётся в аренду как минимум 17 тысяч жилых помещений в многоэтажках. И это – без учёта частных домов, которые также могут быть арендованы.

Для того чтобы выяснить, сколько квартир из этого количества сдаётся легально, мы обратились в Управление ФНС России по Свердловской области. Отдельная статистика по количеству тех, кто платит налог за сдачу жилья в аренду, не ведётся. По последним данным статистической налоговой отчётности о задекларированных физлицами и индивидуальными предпринимателями доходах, полученных от сдачи имущества в аренду по Свердловской области за прошлый год, налоговые декларации представили 2 838 налогоплательщиков. Патенты на сдачу в аренду жилых и нежилых помещений в 2020 году приобрели 1 413 предпринимателей.

По оценкам федерального Минстроя, если бы основная часть жилья сдавалась легально, то бюджет бы получал дополнительные 200 млрд рублей в год. Если  говорить о региональном бюджете, то, по данным областного минфина, показатель мог бы достигнуть 12 млрд рублей.

Возможности есть. Нет времени

Мы поинтересовались, как сотрудники налоговой вычисляют недобросовестных арендодателей. В управлении ФНС нам сообщили, что для этого используются разные инструменты – это сведения от управляющих компаний, органов ЖКХ, внутренних дел, муниципальной администрации, граждан. Но массово за арендодателями всё-таки никто не следит.

– Выявить факты нелегальной сдачи в аренду недвижимости действительно реально. Например, можно отследить рекламу квартиры или поговорить с соседями, – объясняет исполнительный директор ГК «Новосёл» Кирилл Гнетов. – У государства пока отсутствует возможность сильно «закручивать гайки» арендодателям. На это надо много времени и сил, а у налоговой масса других задач.

Власти делают определённые шаги, чтобы стимулировать арендодателей выйти из тени. Но предлагаемые меры сложно со стопроцентной вероятностью назвать эффективными. Например, в прошлом году правительство Свердловской области обсуждало инициативу – установить цену на патент для арендодателей в районе тысячи рублей. Выяснить его судьбу нам так и не удалось – по всей видимости, от идеи отказались.

В феврале этого года директор департамента жилищной политики федерального Минстроя Ольга Корниенко заявила, что ведомство предлагает предоставить налоговые льготы для арендодателей и ужесточить административную ответственность за нелегальную сдачу объектов. В августе был анонсирован запуск единой платформы объявлений для арендодателей – она должна начать работать в 2021 году. Правда, пока непонятно, как государство будет убеждать граждан зарегистрироваться там. По всей видимости, надзор за собственниками жилья придётся ужесточать.

– Например, могут быть ограничены возможности для рекламы для тех, кто сдаёт жильё нелегально, через законодательные изменения. Понятно, что для поиска арендаторов им приходится обращаться к всевозможным рекламным площадкам, – предполагает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Дело – в деньгах…

Сами собственники по понятным причинам не горят желанием выходить из тени.

– Платить налог – зачем? Если комнаты сдаются посуточно, то тогда может и есть смысл легализовывать деятельность, там большой поток людей. У меня уже давно живёт один человек, я уверен, что он меня не подведёт, – считает житель Екатеринбурга Илья Сорокин. – К тому же если квартира будет сдаваться легально – квартиросъёмщик задумается об оформлении временной прописки. Тогда мне вместе с ним придётся ходить по инстанциям, собирать справки… В общем, сдавать нелегально – это проще и выгоднее.

- Арендодатели не хотят выходить из тени именно из-за уплаты налогов, – соглашается жительница Нижнего Тагила Анастасия Исакова. – У людей не такие уж большие зарплаты, чтобы еще что-то платить дополнительно.

Пожалуй, наиболее выгодный вариант для легализации своих доходов – регистрация статуса самозанятого. Налог за аренду составит всего 4 процента, кажется, меньше некуда. Сейчас в Свердловской области зарегистрированы чуть больше 40 тысяч самозанятых. Среди них, конечно, есть арендодатели жилья, но вряд ли их много. Маловероятно, что все арендодатели кинулись платить четыре процента с аренды, если раньше они не отдавали государству ничего.

– Дело не только в деньгах, это вопрос нашей ментальности, – отмечает Кирилл Гнетов. – У нас в принципе отношения с государством непростые, большинство граждан считают, что они ему ничего не должны и просто идут на принцип. Изменится отношение к государству – изменится и ситуация. Тем более что собственники квартир ещё платят налог на имущество, от него уклониться сложнее. Они рассуждают: «Я тут деньги отдал, почему должен ещё частью доходов делиться?»

Как и сколько налогов платить со сдачи в аренду недвижимости?

Налог

Ставка

Для кого?

Как платить?

3-НДФЛ

13%

Физлица

В начале года по итогам предыдущего календарного года, налогоплательщику необходимо сдать декларацию о доходах

Налог на профессиональный доход (самозанятость)

4% (при сдаче в аренду физлицам)

Физлица

Ежемесячно, через мобильное приложение «Мой налог»

Патент

6%

ИП

Налог рассчитывается по формуле: размера возможного годового дохода/на количество дней в году * налоговая ставка * количество дней, на которые выдан патент. Рассчитать стоимость патента можно при помощи калькулятора на сайте ФНС

Упрощенная система налогообложения

6% (объект налогообложения «Доходы), 7% (объект налогообложения «Доходы минус расходы»)

Индивидуальные предприниматели

В начале года по итогам предыдущего календарного года, налогоплательщику необходимо сдать декларацию о доходах

… и не только

Плюсы легальной аренды – это гарантии как со стороны собственника, так и со стороны арендатора. Сейчас многие граждане составляют договор аренды, никому о нём не сообщая, но толку от него немного: при конфликте его всё равно придётся «засветить» перед службами. Тем не менее большинство арендодателей продолжают действовать на свой страх и риск.

В разговоре с «ОГ» Михаил Хорьков отметил, что нелегальность рынка аренды стопорит развитие съёмного жилья. Несмотря на то что спрос на аренду есть, многие отказываются от неё в пользу собственных квартир и домов, пусть даже купленных в ипотеку. Причина – именно отсутствие защищённости и возможности долгосрочного планирования: нельзя предугадать, в какой момент собственник попросит съехать. Если бы ясности было больше, то граждане, возможно, стали бы охотнее рассматривать аренду как вариант решения жилищного вопроса.

– Ипотечный бум, который сейчас имеет место, серьёзно переформатирует рынок аренды, оттягивая оттуда арендаторов и увеличивая число собственников, – считает Михаил Хорьков. – Что касается вывода рынка сдачи недвижимости из тени, то здесь простых шаблонных решений нет. Рынок аренды в Москве, Сочи и Екатеринбурге разный. Конечно, нужно использовать не только наказания, но и какие-то поощрения. Но необходимо понять, чего мы хотим. Собрать больше денег? А мы хотим взять их у бабушки, которая сдаёт комнату в хрущёвке? Или у тех, кто имеет несколько квартир и большой доход с них? Подход должен быть дифференцированным.

Как у других?

"ОГ" узнала, на каких условиях арендодатели сдают жильё в других странах.

Анастасия Огнетова, Испания:

- В основном недвижимость сдаётся нелегально. Если квартира сдаётся в качестве туристического жилья, то налог на неё выше. Конечно, большинство мечтает о собственном жилье, но многие снимают. Аренда популярна как среди местных, так и среди иностранцев, их в Испании очень много. Квартиры всегда сдаются с мебелью, коммунальные платежи оплачивает собственник, вне зависимости легально или нелегально сдаётся жильё. Квартирант в любое время может попросить, например, купить посудомоечную машину, и арендодатель должен её предоставить. Кроме того, никто не имеет право выгнать вас из-за животных - это запрещено законом. Цена очень сильно зависит от района. Например, мы живём в 5 минутах езды от города Аликанте, рядом с морем и аэропортом. Минимальная стоимость аренды квартиры здесь 450-550 евро, одноэтажный небольшой домик с небольшим двориком можно найти за 800-1000 евро.

Денис Хажимуратов, глава отдела агентских отношений сайта-агрегатора недвижимости jiwak.com, Объединённые Арабские Эмираты:

Долгосрочная аренда в Дубае — это очень простой, легальный и открытый процесс. Земельный департамент Дубая, который регулирует рынок аренды, является государственным органом, абсолютно все договоры аренды должны быть в нем зарегистрированы. Домовладельцы и арендаторы предпочитают вести дела через Земельный департамент, чтобы обезопасить себя от мошенничества, невыполнения обязательств арендаторами и других потенциальных проблем. Также, при земельном департаменте Дубая действует центр споров по аренде, который отвечает за урегулирование всех споров между арендаторами, арендодателями и агентами. Арендатору приходится тратится на регистрацию и оформление договора (около 70 долларов), комиссию, залог за сохранность квартиры (5 процентов от стоимости годовой аренды), залог на квартиру (примерно 550 долларов)

Ирина Макер-Кристалинская, Франция:

Во Франции в основном недвижимость сдаётся легально. Штрафы огромные, поэтому французы предпочитают отдать часть заработка государству. Сделать лицензию не так сложно, главное подготовить весь необходимый пакет документов заранее, в отличии от России, здесь четко прописано, какие бумаги нужно предоставить.

Среди местных очень популярна аренда жилья, снимает почти каждый второй. Французам нравится, что нет привязки к конкретному месту, и в любой момент можно переехать. К слову, при съеме жилья государство выделяет помощь малообеспеченным семьям.

Собственники платят больше налогов, чем арендаторы. Сейчас во Франции постепенно отменяют налог для тех кто снимает жилье (impôts locaux, зависит от района города, в котором живёшь), в то время как владельцы недвижимости  продолжают платить налог (tax foncière). Цены на недвижимость варьируется от города и местоположения квартиры. Например , я живу в Реймсе, здесь квартира в центре будет стоить 350 - 600 евро, плюс оплата услуг. В районах, где живут иностранцы и много социального жилья, квартиру можно снять за евро за 200-300 евро, но там жить почти никто не хочет.

Анна Пешкова, специалист по недвижимости, Канада: 

Рынок аренды в Канаде очень активный, средний канадец меняет место жительство каждые 10 лет. Но нелегально не сдаётся практически ничего. Во-первых, играет роль строгое законодательство. Во-вторых, местные жители боятся, что при пожаре, потопе или других неприятностей им не оплатят страховку. Многие сдают цокольный этаж, страховка дороже, но в случае чего, она покроет ремонт. Например, в Торонто цены на квартиры находятся примерно на уровне 2300 канадских долларов, в кондоминиуме - 4200 канадских долларов.

Подготовлено в соответствии с критериями, утверждёнными приказом Департамента информационной политики Свердловской области от 09.01.2018 №1 «Об утверждении критериев отнесения информационных материалов, публикуемых государственными учреждениями Свердловской области, в отношении которых функции и полномочия учредителя осуществляет Департамент информационной политики Свердловской области, к социально значимой информации».

  • Опубликовано в №229 от 08.12.2020
Областная газета Свердловской области