Рынок жилья в Екатеринбурге побил очередной рекорд. Как рассказали «Облгазете» в Уральской палате недвижимости, в настоящий момент непроданными остаются 27 тысяч квартир в новостройках. С одной стороны, у потенциальных покупателей образовался большой выбор жилья. С другой – в регионе стал снижаться средний размер выданных ипотечных кредитов, что ещё раз подтверждает: те, кто мог себе позволить покупку недвижимости и нуждался в этом, уже приобрели квартиры. Если продолжать строить такими темпами, количество непроданного жилья будет расти и поставит в неудобное положение представителей отрасли.
Три волны спроса
Напомним, заметные изменения на рынке жилья происходят со второго полугодия 2018 года. После того как были приняты поправки в «закон о долёвке», застройщики стали экстренно браться за новые проекты, чтобы успеть реализовать их по старым правилам. Уже в середине 2018 года областной минстрой отчитался о двукратном росте выданных разрешений на строительство. Подсуетились и простые свердловчане, испугавшиеся роста цен, – количество выданных ипотечных кредитов в регионе за 10 месяцев 2018 года по сравнению с аналогичным периодом 2017-го выросло в полтора раза.
Условные вторая и третья волна потребительского спроса были спровоцированы программой льготной ипотеки на квартиры в новостройках, запущенной весной 2020 года с лёгкой руки Президента РФ. Сначала предполагалось, что кредиты по субсидированной ставке можно будет взять до 1 ноября 2020 года. Затем программу продлили до 1 июля 2021 года – сейчас она тоже актуальна, но по менее привлекательным условиям.
– Госпрограмма стала значимым фактором, влияющим на характер спроса на ипотеку, – пояснил управляющий ВТБ в Свердловской области Алексей Долгов. – До 1 июля на льготную ипотеку на новостройки в Свердловской области приходилось около четверти сделок. После обновления программы её доля в выдачах несколько снизилась, и, тем не менее, она сохранила значимость, так как по-прежнему актуальна для объектов стоимостью до 3 млн рублей.
Затишье после бури
Как рассказал начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, действительно наблюдается некоторое снижение продаж квартир на первичном рынке в Екатеринбурге относительно пиковых показателей в июне, а затем в сентябре и октябре прошлого года.
– Тогда у покупателей не было представления, будет ли продлена программа льготной ипотеки. Поэтому семьи, которые планировали покупку, ускорились – это поддержало спрос, – объясняет эксперт. – С июля на рынке есть некоторое охлаждение. Мы предполагаем, что вторая половина года будет более спокойной. Ждать дальнейшего роста продаж не приходится. Не исключаем определённый спад.
Если верить данным Единой информационной системы жилищного строительства, количество проданных квартир на первичном рынке в Свердловской области в первом полугодии нынешнего года в два раза меньше, чем в первом полугодии прошлого. Тогда было продано 5 тысяч квартир, сейчас – 2,4 тысячи.
Ещё одно подтверждение тому, что серьёзных вложений в жильё от свердловчан (да и от жителей большинства российских регионов тоже) в ближайшее время не будет – снижение размера среднего ипотечного кредита. Как сообщили в Национальном бюро кредитных историй, в июле нынешнего года показатель снизился впервые с ноября прошлого года. В Свердловской области – на 4,8 процента, до 2,6 млн рублей.
– К лету рынок уже отыграл эффект снижения ставок, который сопровождался привлечением значительного количества заёмщиков с высоким кредитным рейтингом, – отмечает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. – В условиях коррекции программы льготной ипотеки и роста стоимости кредитов, качество заявок на ипотеку стало ухудшаться, а размер кредитов на покупку жилья – снижаться. При этом говорить, что это долгосрочная тенденция пока рано.
Застройщики – подстроятся
Несмотря на то что покупательский спрос себя практически исчерпал, темпы строительства не снижаются. В первом полугодии объём строящегося жилья вернулся к пиковым допандемийным показателям – на уровень 3 млн квадратных метров. Существование сложностей с продажей квартир строительные компании также не подтверждают.
– Я помню только один период, когда мы построили много жилья и не знали куда его девать – это посткризисный 2009 год, – вспоминает гендиректор Управления строительства «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. – Сейчас у нас во всех домах остаётся не более 10 процентов квартир, но обычно мы всё реализуем ещё до ввода жилья. Процент непроданных квартир последние годы практически не меняется.
Ситуацию подтверждают и в «Группе ЛСР»:
– В 99 процентах случаев мы реализуем все квартиры в новостройках ещё до их ввода в эксплуатацию. На данный момент в продаже из более чем 1700 квартир только 17 – в домах, сданных в эксплуатацию.
При этом застройщики, очевидно, трезво оценивая возможности покупателей, увеличивают долю квартир с небольшими площадями. По данным Уральской палаты недвижимости, сейчас 55 процентов предложения на рынке новостроек – это однокомнатные квартиры и студии. Причём в разрезе продаваемого на первичном рынке жилья доля студий сейчас составляет 20 процентов – ещё в конце 2019 года их было 10 процентов. А средняя площадь строящихся квартир за последний год снизилась на 4 квадрата до 51 квадратного метра.
По всей видимости, не переживают по поводу сложившейся ситуации и в региональном министерстве строительства и развития инфраструктуры. В недавнем интервью нашему изданию руководитель ведомства Михаил Волков, комментируя потенциальный рост непроданных квартир в ближайшие годы, заявил: «Могу твёрдо сказать, что простаивать ничего не будет».
«Областная газета» будет следить за ситуацией.
13 тыс. квартир(в стадии строительства - 2,3 млн кв.м. жилья)
27 тыс. квартир(в стадии строительства - 3,2 млн кв.м. жилья)
За пять лет количество квартир в новостройках, выставленных на продажу в Екатеринбурге, выросло в два раза. При этом объём жилья в стадии строительства тоже вырос
Подготовлено в соответствии с критериями, утверждёнными приказом Департамента информационной политики Свердловской области от 09.01.2018 №1 «Об утверждении критериев отнесения информационных материалов, публикуемых государственными учреждениями Свердловской области, в отношении которых функции и полномочия учредителя осуществляет Департамент информационной политики Свердловской области, к социально значимой информации».
КСТАТИ
Несмотря на то что госпрограмму по выдаче жилищных кредитов называют основным драйвером рынка (параллельно снизился и общий уровень ипотечных ставок в банках), далеко не всегда свердловчане принимали решение о покупке квартиры по причине появления выгодных условий.
Например, будущий новосёл из микрорайона Уралмаш Евгения Серкова рассказала, что низкая ипотечная ставка подтолкнула её к покупке квартиры в понравившемся доме, но не была решающим фактором. А недавний новосёл из Академического района Екатеринбурга Алексей Лобанов отметил, что решился на переезд из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, чтобы у повзрослевшего ребёнка появилась своя комната. А за счёт собственных накоплений удалось справиться без оформления жилищного кредита.
Стоит отметить и то, что параллельно со снижением ставок выросли и цены на квартиры – сейчас средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Екатеринбурге превышает 90 тысяч рублей. Ещё в середине 2020 года ценник держался на уровне 80 тысяч рублей.
- Опубликовано в №150 от 18.08.2021
