К сожалению, настоящие доходные дома на Среднем Урале пока не возводят, но сразу два крупных застройщика Екатеринбурга объявили о строительстве апартаментов, представляющих собой своеобразный симбиоз гостиницы и жилой многоэтажки.
Как пояснил представитель одной из этих двух строительных компаний Александр Матофаев, в апартаментах, как в классическом доходном доме, нельзя прописаться, тем не менее квартиры в этом комплексе будут передаваться в собственность покупателей. В последующем их можно будет продавать или сдавать в аренду на вполне законных основаниях. Кроме того, идея апартаментного комплекса предполагает большой пакет сервисных услуг (как в гостинице), если собственник жилья этого пожелает.
За границей апартаментные комплексы очень популярны, но там нет института прописки. У нас же застройщики пытаются компенсировать странный правовой статус такого жилья, продавая квартиры по более низкой стоимости квадратного метра, чем в стандартном многоквартирном доме. В Екатеринбурге она сейчас примерно на двадцать процентов меньше средней цены по рынку.
Такую финансовую компенсацию застройщик предлагает за тот факт, что покупатель будет владельцем квадратных метров в доме, официально считающемся... нежилым объектом. Собственно говоря, строительные компании пошли на такие проекты вовсе не из желания угодить уральцам, а из-за сложностей с оформлением земли. Изучив тенденции, существующие сегодня на рынке недвижимости, они решили, что квадратные метры в нежилых объектах-гостиницах выгоднее продать как апартаменты. Благо, в российском законодательстве существует такая лазейка для «метаморфозы» квадратных метров.
Начальник инспекции архитектурно-строительного контроля администрации Екатеринбурга Михаил Волков объяснил историю появления таких проектов тем, что застройщики, получившие в свое время земельные участки в Екатеринбурге под строительство офисных и иных коммерческих зданий, сегодня вынуждены проводить реконцепцию своих объектов. По его мнению, офисы и некоторые другие виды коммерческой недвижимости сегодня не востребованы, а вот спрос на жилье огромный. В итоге застройщики оказались вынуждены искать для возведения на земельных участках, предназначенных под строительство нежилых объектов новые форматы недвижимости. Оптимальным вариантом оказались апартаментные комплексы.
— На мой взгляд, говорить о невостребованности офисов сегодня не совсем корректно. В нашем городе существует огромная потребность в качественной офисной недвижимости, — возразил полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов по Екатеринбургу и Свердловской области Андрей Бриль.
Тут весь вопрос в том, насколько эффективно управляется тот или иной бизнес-центр. Могу утверждать: офисные здания, где выстроена чёткая концепция управления, сейчас заполнены арендаторами на сто процентов. Хотя, конечно, в Екатеринбурге есть пустующие бизнес-центры, но, повторюсь, проблемы с их востребованностью объясняются неправильно выстроенной концепцией управления. Что касается появления в Екатеринбурге апартаментных комплексов, то тут правильнее говорить о том, что два застройщика решили перепрофилировать свои земельные участки под строительство. Вместо коммерческой недвижимости они намерены возвести дома, где жильё будет предоставляться без права прописки. В сегодняшней ситуации такое решение мне кажется оправданным.
Впрочем, для горожан было бы гораздо лучше, если бы наши застройщики возводили классические доходные дома, а не апартаментные комплексы, чей юридический статус всё-таки весьма сложен.
По словам Андрея Бриля, на нашем рынке, действительно, существует огромная потребность в комфортабельном арендном жилье. Во всём мире доходные дома приносят хорошую прибыль. В России же этот сегмент рынка в последние годы почти не развивался. На то есть несколько причин. Прежде всего, у подобных объектов срок окупаемости намного больше, чем у обычных зданий, квартиры в которых продаются. В нашей стране рынок цивилизованного арендного жилья стал бы развиваться быстрее, если бы государство захотело поддержать в этом застройщиков. Например, оно могло бы частично дотировать стоимость аренды квартиры в доходных домах и тем самым сделать найм жилья доступным для более широкого круга людей.
Кроме того, остаётся открытым вопрос об институте обязательной прописки по месту жительства. Он стал настоящим барьером на пути формирования цивилизованного рынка арендного жилья в России.
Основная проблема в том, что пользоваться всеми социальными благами можно, только имея постоянную регистрацию, но ни один владелец доходного дома не согласится прописывать в своих квартирах арендаторов. Ведь, по российскому законодательству, потом будет невозможно выселить таких жильцов, даже если они перестанут вносить арендную плату. До тех пор, пока наши законодатели не решат этот юридический казус, доходные дома останутся в разряде экзотики.
