С 1 января 2017 года машино-местам в крытых паркингах (подземных и наземных) придали новый юридический статус. Теперь они стали объектами недвижимости, им присваиваются кадастровые номера, их разрешено использовать как залог и брать в ипотеку. По новой схеме уже зарегистрировали первые 582 машино-места. «ОГ» выясняла, как это повлияло на рынок.
Самый трудный товар
До 2017 года у машино-мест не было самостоятельного юридического статуса. Как рассказали «ОГ» в Управлении Росреестра по Свердловской области, их очень редко регистрировали как отдельные нежилые помещения, но в большинстве случаев владельцы мест в паркингах имели в собственности долю в нежилом помещении. Новации в законе были призваны повысить привлекательность машино-мест как объекта права собственности и вовлечь их в гражданский оборот.
Одна из задач, которые сегодня ставит перед собой городская администрация, — освободить улицы и дворы от засилья машин и переместить их в цивилизованные паркинги. Но пока процесс идёт туго. Статистика по регистрации машино-мест с начала года показывает, что во всей Свердловской области было раскуплено количество мест, сопоставимое с размером паркинга двух многоквартирных домов — то есть изменения в законодательстве не привели к кардинальному изменению на рынке. По словам начальника аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, машино-места в паркинге — один из самых труднопродаваемых объектов недвижимости. Первая причина, конечно, денежная. Новую квартиру часто покупают в ипотеку, и не всегда сразу есть деньги ещё и на паркинг.
Сегодня обязательное условие для застройщика нового жилого комплекса — наличие паркинга. Лучше всего места в подземных парковках продаются в домах на Автовокзале, хуже всего — в Академическом. Фото: Алексей Кунилов
— Большая доля продаж идёт уже после ввода домов в эксплуатацию. Клиенты приобретают квартиру, а уже потом думают о том, где будут парковать свой автомобиль, — рассказал «ОГ» коммерческий директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Урале Руслан Музафаров. По его словам, особый интерес клиенты проявляют к паркингам в жилых комплексах в районе Автовокзала. Методом стимулирования, по его словам, становится беспроцентная рассрочка.
Как отмечает Михаил Хорьков, стоимость машино-мест на первичном рынке начинается от 250 тысяч рублей. Эта цена характерна для новостроек 2–3-го ценового пояса Екатеринбурга и периода распродаж. Часто застройщик готов продавать машино-места, наличие которых от него требуют регулирующие органы, по себестоимости и ниже, чтобы не ждать несколько лет, когда их раскупят. Средний, наиболее типичный уровень цен на машино-места в Екатеринбурге — 500–600 тысяч рублей — это районы первого ценового пояса, приближенные к центру города. Верхняя планка — 1 миллион в центре города и в местах плотной застройки, где некуда поставить машину, и у владельцев авто просто не остаётся вариантов.
Вторая причина непопулярности подземных паркингов в том, что у нас пока не сложилась практика ответственного владения автомобилем. В новостных сводках регулярно мелькают поджоги машин, тем не менее места в паркингах до сих пор приобретаются скорее для комфорта и удобства, нежели ради безопасности. Можно легко увидеть, как «мерседес» за несколько миллионов ночует во дворе на газоне. Развитие ситуации будет зависеть от политики городских властей. Если контроль усилится, спрос станет повышаться — владельцы автомобиля будут вынуждены арендовать или покупать паркинг или гараж.
Вопрос-ответ
ЕСЛИ У МЕНЯ УЖЕ ЕСТЬ МЕСТО В ПАРКИНГЕ, ОБЯЗАТЕЛЬНО ЛИ ПРОХОДИТЬ ЕГО ПЕРЕРЕГИСТРАЦИЮ ПО НОВОЙ СИСТЕМЕ?
Нет, так как всё, что было зарегистрировано ранее, признаётся законодательством. Однако в единый государственный реестр недвижимости можно внести изменения, если объект там назван не машино-местом, а нежилым помещением. По данным Управления ФНС России по Свердловской области, при инвентаризационной стоимости имущества более 300 тыс. рублей это снизит налоговую нагрузку на собственника. Владельцы доли в паркинге тоже могут выделить её и оформить машино-место как отдельный объект недвижимости. Для этого между всеми участниками долевой собственности на нежилое помещение или здание нужно заключить соглашение о выделе долей или о порядке пользования помещением (зданием), которое будет устанавливать принадлежность машино-места конкретному лицу. Если какого-то сособственника не получается найти, то применим только судебный порядок выдела — необходимо подавать соответствующий иск в суд.
Личный опыт владельца паркинга
Фёдор, житель микрорайна Автовокзал:
— Я покупал место в паркинге в 2014 году вместе с квартирой за 550 тыс. рублей. Наш паркинг полностью забит. Я был наслышан о трудностях долёвки и настоял, чтобы мне оформили машино-место как отдельное нежилое помещение. В месяц охрана, электричество и уборка обходится мне примерно в 1100 рублей. Сейчас это место на вторичном рынке стоит 500 тысяч, то есть продать можно будет только с убытком. Но я не жалею о приобретении. Во-первых, хранить машину в паркинге безопасно, во-вторых, удобно — зимой она не замерзает, как на улице, летом не нагревается. Думаю, что это было бы невыгодно в том случае, если паркинг плохо заполнен — тогда расходы на его содержание делятся между немногочисленными собственниками и достаточно высоки. В этом случае не всем удаётся организовать надёжную охрану, и часть смысла в приобретении машино-места теряется. Вижу много объявлений «арендую место в вашем паркиннге». Предлагают платить 3–4 тысячи в месяц.
Ипотеку на паркинг не дают
Возможность брать машино-места в ипотеку не решила проблему их доступности, как это ожидалось — банки не предоставляют ипотечные кредиты на приобретение машино-мест в паркинге. Для этого покупатели могут воспользоваться обычным потребительским кредитом. Это подтвердили «ОГ» в пресс-службах Сбербанка, Райффайзенбанка и Уральского банка реконструкции и развития.
— Ипотека на машино-место — продукт «нишевый», не думаем, что будет пользоваться большим спросом, — сказала «ОГ» начальник отдела продаж ипотечных кредитов регионального центра «Уральский» Райффайзенбанка Наталья Брусницына. — Какое-то время некоторые банки предлагали ипотечные кредиты на приобретение гаража — данной программой воспользовались единицы, полученный опыт позволяет сделать вывод, что ипотека и на место в паркинге не вызовет ажиотажного спроса. Большинству клиентов выгоднее взять потребительский кредит, чем нести дополнительные расходы по оформлению залога на место в паркинге.
- Опубликовано в №89 от 23.05.2017
