Темы дня

ТСЖ: формула эффективного управления

Фото: пресс-служба УК «Территория»

Фото: пресс-служба УК «Территория»

Ежегодно в Свердловской области регистрируются новые ТСЖ. И если в период с 2015 по 2019 год число новых зарегистрированных ТСЖ достигало в среднем 30 штук в год, то, начиная с 2020 г., этот показатель упал до 7 в среднем. При этом число тех, кто ликвидирован выросло многократно. За последних 7 лет число официально прекративших свое существование ТСЖ достигло отметки в 117 штук.

Мы понимаем, что если вы читаете эту статью значит, значит вам небезразлично то, что происходит в вашем доме под управлением ТСЖ и вы хотите разобраться: как не пополнить статистику по ликвидации ТСЖ, от чего зависит эффективность такой формы управления и кто же управляет всеми процессами в доме. Для начала найдем ответ на последний из поставленных вопросов.

Кто управляет домом?

Собственники. А именно Собрание собственников, которое принимает решения о:

  • смене способа управления
  • проведении работ текущего и капитального характера
  • использовании земельного участка и мест общего пользования (ст. 44 ЖК РФ).  

Члены ТСЖ. Если вы являетесь собственником и подали заявление о вступлении в товарищество, то вы можете в рамках собраний членов ТСЖ принимать решения об:

  • утверждении устава товарищества
  • выборе правления, счетной и ревизионной комиссии
  • финансовой деятельности – смета доходов и расходов, финансовый отчет (ст. 145 ЖК РФ).

Правление ТСЖ. От активной позиции правления зависит многое как в развитии, так и деградации ТСЖ. Наилучший вариант – это когда в правлении находятся специалисты из разных областей. Но самое главное это даже не профессионализм правления, а уровень желания совместно решать вопросы. И все без траты времени на выяснение отношение и поиск виноватых, что нередко случается. 

Председатель ТСЖ. Занимать подобную должность – это большая ответственность. Как административная, так и уголовная.  Председатель следит и отвечает за такие процессы в доме, среди которых состояние инженерных сетей, качество уборки, финансовое состояние ТСЖ. И все это при непрерывной и перекрёстной критике (не всегда обоснованной), которая не добавляет престижа должности.

Помимо важности вопроса «кто управляет», в формуле эффективного управления ТСЖ имеют значение и другие критерии.

Площадь дома. Напрямую влияет на смету доходов-расходов и текущее содержание. Арифметика очень проста: дом 20 тыс. кв. м располагает бюджетом в 5 раз больше, чем ТСЖ площадью 4 тыс. кв. м, а значит, во втором случае никто не желает становиться председателем. Ведь по нагрузке это становится как освоение целины в советское время, но силами одного человека. Возможно ли наладить экономический процесс, технический, отследить каждый этап, не упустив ни одной детали фактически в одиночку?

Социальный статус собственников. Казалось бы, как такой фактор может влиять на управление. Разберем на примере. Дом на окраине с большой долей проживающих в нем пенсионеров и арендаторов, как правило, голосует за минимальный перечень услуг, т.е. за муниципальный тариф. А собственники нового дома в центре города готовы платить уже за дополнительные услуги сверх тарифов - службы мониторинга, садовника, администратора, проведение праздников двора, грязезащитные ковры, вывоз снега и пр. При этом и те, и те будут требовать высокий уровень сервиса, хотя в первом случае оплата идет по минимальному уровню, а во втором – повышенному. Поэтому выбранный домом тариф напрямую влияет на количество дополнительных услуг и уровень комфортности.

Так как же выглядит формула успешного ТСЖ?

П + S дома + Т + Д = эффективное ТСЖ,

где «П» - это непосредственно председатель ТСЖ. Человек с активной жизненной позицией, хороший администратор, управленец, дипломат, эрудит, честный, порядочный и т.д. Список ожидаемых и требуемых качеств, которыми должен обладать такой человек – бесконечен.  

«Любое новое ТСЖ начинается с человека, готового не просто стать председателем, но и умеющего объединить вокруг себя большинство собственников, создать команду единомышленников, просто и доступно донести до соседей идею создания Товарищества и главное в дальнейшем нести ответственность за все вопросы, возникающие в доме», - считает директор «Территория ТСН» Роман Кириллов. «В моей практике также не раз были случаи ликвидации ТСЖ и причина этого, как правило, одна – среди собственников больше не остаётся желающих быть председателем».

Фото: пресс-служба УК «Территория»

Показатель «S» в нашей формуле – площадь дома. Если она не мене 13 тыс. кв. м, то возможно сформировать оптимальное соотношение «Цена-качество». Кроме того, чем больше в доме квартир, тем больше шансов найти собственника на ответственную должность председателя.

«Т» – тариф, величина, зависящая от собственников, их возможностей, желаний, активности, доверия и ответственности.

«Д» – добрососедство, наверное, самая главная величина в этой формуле. Почему именно она? Дом – это словно воз из басни Крылова. Если между собственниками не будет сплоченности, уважения друг к другу, конструктивного диалога и заинтересованности каждого в судьбе дома, то словно лебедь, рак и щука каждый жители будут «тянуть» дом в разные стороны. А итогом всего этого станет то, что воз сгниет, оставшись на одном месте. Ведь в самом слове «добрососедство» есть его расшифровка – добрые (а значит и уважительные, нацеленные на поиск компромисса) отношения.

Конечно, есть и те, кто скажут, что данный подход довольно прост, ведь на жизнь ТСЖ влияют и другие многочисленные факторы. Например, постоянно меняющееся законодательство в сфере ЖКХ (за три последних года более 50 изменений!), давление и контроль административных и надзорных органов, взаимодействие с поставщиками коммунальных ресурсов (как правило, это монополисты, с которыми не просто работать и требовать качественного оказания услуг), «сложность» объекта, а именно наличие нежилых помещений, паркинга, газовой котельной, насыщенность дома сложным инженерным оборудованием, состояние и качество построенного объекта, степень его изношенности и мн.др. Факторов действительно много. И здесь управляющая компания «Территория» предлагает вести в формулу ещё одну величину – «Ц».

Показатель «Ц» в нашей формуле – это цифровизация основных процессов, предлагаемая УК «Территория». Заключив договор и выбрав те услуги, которые ему нужны (начиная от клининга и заканчивая бухгалтерскими услугами), Председатель и правление получают служебное приложение, в котором отражается любое движение по дому. А собственники – приложение, в котором они напрямую могут оставить обращение своему ТСЖ и не только. Как это работает?

Заключив договор оказания услуг, Председатель имеет возможность подключиться к цифровой платформе на базе сервиса Битркис24. Чем это полезно? Председатель и Правление ТСЖ, используя такую систему, могут и автоматизировать многие процессы управления. Например, при подготовке к проведению общего собрания собственников (ОСС) можно создать процесс по сбору предложений, формированию повестки, согласованию времени и даты проведения собрания, после ОСС – формирования протокола и реализация каждого из принятых пунктов. Можно автоматизировать и сделать прозрачными самые актуальные процессы взаимодействия с собственниками:

- формирование CRM-системы, в которой отражается вся история взаимодействия с собственниками (хранится запись телефонных разговоров, переписка по электронной почте, история обращения в клиентские офисы, история обращения через ГИС ЖКХ и т.п.);

- прием и работа с обращениями - каждое обращение жителя будет зарегистрировано в цифровой платформе Битрикс24, а его реализация видна Председателю и членам Правления. На какой стадии покраска фасада? Что с ремонтом МОП? Как проходит реализация принятого решения по установке скамеек?

- уведомление об отключении коммунальных ресурсов – плановые и внеплановые отключения подачи электроэнергии, тепла, газо- и водоснабжения регистрируются, по всем отключениям проводится информирование собственников по доступным каналам коммуникаций (в т.ч. ГИС ЖКХ);

- работа с дебиторской задолженностью собственников – работа по каждому должнику отслеживается автоматически, ход досудебной и судебной работы Председатель может отслеживать в режиме реального времени;

- прием заявления от собственников по строительным дефектам – регистрируются все обращения собственников, Председателю доступна информация о взаимодействии технических специалистов УК «Территория» и представителей Застройщика по принятым обращениям от собственника (речь идет про гарантийные обязательства Застройщика по устранению строительных недостатков).

Жители ТСЖ в свою очередь получают возможность оставлять обращения через клиентское мобильное приложение «Территория». В чем его плюс? Собственникам не надо больше писать письма на «деревню дедушке» или ждать времени приема у Председателя. Достаточно воспользоваться приложением и оставить обращение, которое тут же получит регистрационный номер и попадет в систему Битрикс24, где его увидят не только члены Правления, но и ответственное лицо по ее исполнению – подрядчики. А житель в свою очередь сможет отслеживать статус выполнения поданного обращения (зарегистрировано – передано в работу – выполнено).

Как итог, собственники получают удобное мобильное приложение для подачи обращений, передачи данных по счетчикам, получению и оплаты квитанций. А ТСЖ в целом получает цифровизацию и автоматизацию своих процессов, сопровождение и поддержку высококвалифицированных специалистов: энергетики с 1 группой допуска, инженеры-теплотехники, инженеров по организацию и контролю технической эксплуатации, специалистов по взаимодействию с надзорными органами, экономисты, архивариус. При необходимости – бухгалтерский учет ТСЖ, начисление квитанций, юридическое сопровождение и аварийно-диспетчерское прикрытие.

Эффективное управление ТСЖ – это одновременно простая в понимании и сложная по реализации формула. Не каждый председатель, ступив на это поприще, готов идти по нему и дальше. Кто-то бросает свою целину на полпути, кого-то просят ее бросить сами жители, недовольные качеством управления. Поэтому, чтобы формула сложилась и заработала, иногда в нее стоит добавить дополнительных переменных, обратившись за помощью к профильным специалистам. Так, каждое ТСЖ может обратиться в управляющую компанию «Территория» и выбрать тот способ взаимодействия, который будет интересен и эффективен именно для его дома. Для этого достаточно зайти на сайт «Территории» и выбрать соответствующий раздел «Услуги для ТСЖ» или воспользоваться сервисом «Услуги УК для ТСЖ» на главной странице сайта.

А если у вас есть свои идеи эффективной формулы управления ТСЖ – поделитесь с нами в официальном Telegram-канале УК «Территория».

Предыдущие статьи цикла:

Плюсы и минусы: https://www.oblgazeta.ru/society/communal-services/133082/

Откуда деньги? https://www.oblgazeta.ru/society/communal-services/133843/

А нужен ли юрист? https://www.oblgazeta.ru/society/communal-services/135376/

Аварийно-диспетчерское прикрытие дома: https://www.oblgazeta.ru/society/communal-services/139393/

Как организовать ремонтно-эксплуатационное обслуживание? https://www.oblgazeta.ru/society/communal-services/140130/

Областная газета Свердловской области