Темы дня

В одиночку контролировать УК жильцам пока не по силам

Чтобы предметно контролировать работу управляющих компаний, нужны профессиональные знания. Фото Алексея Кунилова

Чтобы предметно контролировать работу управляющих компаний, нужны профессиональные знания. Фото Алексея Кунилова

С 1 сентября 2014 года все управляющие компании должны будут получить лицензию на свою деятельность. Зачем вводится такое требование? Поможет ли оно? Что ещё должно предпринять государство, чтобы ЖКХ перестало быть головной болью рядового россиянина? Об этом говорили участники «круглого стола», состоявшегося в редакции «Областной газеты».

В заседании «круглого стола» приняли участие руководитель Свердловского регио­нального исполкома «Единой России», координатор партийного проекта «Управдом» Александр Косинцев, начальник отдела экономики, тарифной политики и реформирования ЖКХ министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области Руслан Гарифуллин, руководитель проекта «Управдом», директор областного Многофункционального центра (МФЦ) Игорь Бабкин, заместитель главы администрации Верхней Пышмы по ЖКХ Николай Невструев, директор филиала Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров Сергей Полыганов, председатель совета дома Галина Хорошавина, директор Центра экономического и правового моделирования Ольга Франц.

О СРО и лицензировании

Александр КОСИНЦЕВ:

— Прежде всего хочу привести несколько цифр. Чтобы понять, какое количество управляющих организаций на Среднем Урале, какие площади находятся в управлении, сколько нарушений фиксируется, мы сделали запрос в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) Свердловской области и получили любопытные данные. В нашем регионе 102 миллиона квадратных метров жилой недвижимости, из них два миллиона квадратных метров — ветхое и аварийное жильё. На рынке управления жилфондом сегодня работают 341 управляющая компания и 1600 товариществ собственников жилья.

Несколько лет назад, когда мы проводили социологические замеры, из проблем, которые вызывают недовольство жителей, на первое место выходили проблемы, связанные с инфляцией, с высокими ценами на продукты питания и дорогим медицинским обслуживанием. Проблемы ЖКХ были на пятом месте. Но в 2009 году они вышли на второе место, а через год — на первое. Это связано с тем, что вся нагрузка по содержанию жилья легла на плечи граждан. В 2012 году в сфере управления жилфондом было 33651 нарушение, официально зарегистрированное ГЖИ. В 2013 их количество увеличилось до 40500. В текущем году уже зафиксировано около 12 тысяч жалоб. Не решать эти проблемы, отворачиваться от них ни в коем случае нельзя. В связи с этим крайне важным становится вопрос о лицензировании управляющих компаний (УК).

Ольга ФРАНЦ:

— Давайте смотреть не только на сегодняшний день, но и на пять — десять лет вперёд. Выбор в качестве средства контроля за деятельностью УК только лицензирования, на мой взгляд, ошибка. Я бы предложила предоставлять УК выбор: либо получаешь лицензию и действуешь по правилам, установленным государством, либо вступаешь в саморегулируемую организацию (СРО) и действуешь в соответствии с требованиями, установленными СРО. Если не стимулировать развитие навыков самоорганизации сообщества, ничего не изменится.

«Областная газета»:

— А у нас есть примеры успешной работы саморегулируемых организаций?

Сергей ПОЛЫГАНОВ:

— В Московской области есть примеры. Там саморегулируемая организация выступает в качестве защитника как управляющих компаний — членов СРО, так и жителей. Но не будем забывать, что рынок ЖКХ огромный, и говорить о том, что управляющие компании занимают на нём доминирующее положение, неправильно. Помимо УК, есть ещё товарищества собственников жилья (ТСЖ), а также способ непосредственного управления домом, который в Свердловской области на сегодняшний день не получил развития. В этих случаях тема СРО не актуальна.

Николай НЕВСТРУЕВ:

— Кроме того, чтобы вступить в СРО и быть в её рядах, нужно платить членские взносы. У нас есть крупные УК, у которых хорошая собираемость по взносам за услуги ЖКХ, они могут себе это позволить. А у мелких компаний и тех, что работают в сельских территориях, платёжная дисциплина жильцов и, соответственно, собираемость платежей, как правило, низкая. Им и на обслуживание домов этих денег не хватает, не то чтобы платить членские взносы в СРО.

Руслан ГАРИФУЛЛИН:

— Конечно, надо повышать статус и роль советов многоквартирных домов, но при этом надо сознавать, что не будет у нас в ближайшем будущем в каждом доме собственников — профессионалов, которые могут на высоком уровне контролировать деятельность управляющих организаций, понимать все процессы в сфере обслуживания дома. Сегодня в этой сфере, как в спорте: одна из команд играет настолько хорошо, насколько ей позволяет другая команда, УК и жильцы — словно соперники. Поэтому, если выбирать между лицензированием и СРО, я бы выбрал лицензирование. Давайте вспомним 2008 год, когда создавался Фонд поддержки реформирования ЖКХ. Тогда преследовались две основные цели: провести капитальный ремонт домов и воспитать то чувство собственника, о котором мы часто говорим. Если первая цель худо-бедно была достигнута, то результат при достижении второй цели всем хорошо известен. Инициативы со СРО хороши, но пока мы немножко отстаём в своём сознании, первым шагом должно быть лицензирование. А СРО — следующий этап.

О стандартах и чувстве хозяина

Галина ХОРОШАВИНА:

— Дело не только в лицензировании или членстве в СРО. За три года деятельности в качестве председателя совета дома я поняла два важных момента. В нас исчезло чувство хозяина, мы всё время надеемся, что кто-то придёт и нас рассудит. Но никто не придёт. Главная задача — заставить жильца понять, что ему принадлежит не только квартира. За крышу, подъезд он тоже в ответе. Он должен чувствовать себя хозяином в доме. Кроме того, у каждого собственника жилья должен быть договор с УК, и он должен быть составлен так, чтобы собственник был защищён, потому что у управляющих компаний в штате есть юристы, которые знают, как защитить компанию, а кто защитит собственника? Договор, который должен быть написан доступным языком, чтобы все жильцы, а не только выпускники юридических вузов понимали, о чём идёт речь. Хочу также заметить, что Жилищный кодекс предлагает жильцам на общем собрании принять ставку по содержанию жилья. Но мы, жильцы, в этом ничего не понимаем. Откуда я могу знать, допустим, сколько должен стоить вывоз одного кубического метра твёрдых бытовых отходов? Этому нас надо учить.

«Областная газета»:

— И кто же должен учить этим премудростям жильцов?

Сергей ПОЛЫГАНОВ:

— Обучением председателей ТСЖ, председателей советов многоквартирных домов, старших по дому занимается в том числе и наш филиал Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров. Мы проводим такое обучение, может быть, не в том масштабе, в каком хотелось бы. В этом году провели семинары по вопросам, связанным с новой системой кап­ремонта, во всех управленческих округах и в Екатеринбурге. Нужно, чтобы подобные семинары вошли в систему.

Игорь БАБКИН:

— Такие семинары как раз и выявляют категорию тех председателей советов многоквартирных домов, старших по дому, кто готов развиваться и в то же время отстаивать интересы жителей. Очень много поступает в наш МФЦ обращений и жалоб от людей, недовольных качеством предоставленных услуг. Не секрет, что есть случаи, когда размер платы за услуги не соответствует их качеству, а то и вовсе взимается плата за непредоставленную услугу.

Галина ХОРОШАВИНА:

— 3 апреля прошлого года вышел 290-й федеральный закон «О минимальном перечне работ и услуг в сфере ЖКХ и порядке их выполнения», который гласит, что любые услуги, предоставляемые управляющей компанией, должны быть оформлены актом, подписанным председателем совета дома. Но я таких актов никогда не подписывала. Представляете, какой это простор для злоупотреблений? Мне, например, как председателю совета дома управляющая компания пишет, что содержание нашего дома обходится в 170 тысяч рублей. Но если актов нет, как разобраться, правильная ли это сумма? Надо, чтобы были чёткие критерии, чтобы я могла реально контролировать эти расходы, ведь речь идёт о деньгах жильцов.

Сергей ПОЛЫГАНОВ:

— Есть ведь договор на обслуживание домов, в договоре есть заказчик и есть исполнитель. Заказчиком выступает управляющая организация, а исполнителем — подрядная организация. Собственник выступает согласующей стороной, дающей разрешение на оплату работ и услуг. Есть смета, перечень работ, который согласовывается с собственниками, утверждающими эту смету. После этого собственники отслеживают расходование средств, для чего назначают ответственное лицо, либо поручают это дело старшему по дому. И в конечном итоге они подписывают акты выполненных работ. Но ещё есть аварийные работы, которые подрядчик обязан проводить в любом случае. Для того чтобы не допустить аварий, чтобы дом не развалился, чтобы подвалы не залило нечистотами. Если каждую из таких работ управляющая компания будет предварительно согласовывать с собственниками, собирая каждый раз общее собрание жильцов, можете представить себе, во что это выльется. Я бы ещё хотел обратить внимание на «языковой» барьер между работниками управляющих компаний и активистами, представляющими собственников. Потому что в УК работают в основном «технари», а интересы владельцев квартир обычно отстаивают гуманитарии — они традиционно более активны в общественной жизни, поэтому жильцы именно их чаще избирают старшими домов, подъездов, председателями домовых советов. Когда технари говорят: «мы сделали такие-то работы, установили такое-то оборудование», гуманитарии их не понимают. Эта проблема опять-таки разрешается через обучение.

Галина ХОРОШАВИНА:

— Но учить должны профессионалы. А то ведь у нас есть примеры, когда за деньги к нам приходят читать лекции «теоретики», которые в практических вопросах сами ничего не смыслят...

Руслан ГАРИФФУЛЛИН:

— Запрос на содержание программ обучения формирует наше министерство. Мы ведём мониторинг потребности в кадрах для сферы ЖКХ, которые необходимы для управляющих компаний, для ресурсоснабжающих организаций. Сегодня, говоря о кнуте для УК в виде лицензирования, надо говорить и о создании для них возможностей, чтобы у них работали квалифицированные кадры. К сожалению, требования к этим кадрам у нас пока не стандартизированы настолько, насколько это необходимо.

Игорь БАБКИН:

— Профессиональные стандарты утверждает федеральное Министерство труда, поэтому надо требовать, чтобы вопросы именно там решали более оперативно. Но надо учитывать, что у нас до недавнего времени не было такой должности, как директор управляющей компании, не было и профессиональных стандартов для неё...

Ольга ФРАНЦ:

— А бабушек, которые жалуются на плохую работу управляющих компаний, кто сейчас учит? Никто! Надо выходить с предложением об утверждении на федеральном уровне программ обучения для всех участников рынка жилищно-коммунальных услуг.

О коммунальном омбудсмене

Александр КОСИНЦЕВ:

— Предлагаю посчитать все ведомства, которые контролируют рынок жилищно-коммунальных услуг: министерство энергетики и ЖКХ, Роспотребнадзор, Госжилинспекция, прокуратура, аппарат Уполномоченного по правам человека. Получается, что у семи нянек дитя без глаза. И вот нам пришла идея, которую мы хотим озвучить на Всероссйском форуме по ЖКХ, который пройдёт в Челябинске 6 июня, как предложение. Была острая проблема — поддержка предпринимательства. Вспомните, как долго шла речь о создании института предпринимательского омбудсмена, наконец его создали. И сегодня это своего рода координатор процессов в сфере поддержки предпринимательства. Почему бы нам не ввести институт уполномоченного по жилищно-коммунальным вопросам? Тема ЖКХ — самая кричащая, права собственников жилья необходимо защищать.

Галина ХОРОШАВИНА:

— В этом предложении, конечно, есть рациональное зерно. Ведь одно дело, когда жильцы, недовольные работой своей управляющей компании, будут требовать отзыва её лицензии — и совсем другое, когда это будет подкреплено мнением авторитетного лица, омбудсмена.

Ольга ФРАНЦ:

— Это верно, потому что есть серьёзная проблема в том, что чиновники и простые граждане говорят на разных языках. Описывая свою частную проблему, человек оперирует ситуацией, а чиновник оперирует компетенциями своими и своего органа. В результате одни пишут, а другие их не слышат. Коммуникатора между ними нет.

Руслан ГАРИФУЛЛИН:

— Но я считаю, что такой ситуации, когда жители пишут чиновнику по частной проблеме своего дома, не должно быть в принципе. Эти вопросы должны решаться на уровне ТСЖ или управляющей компании, но, к сожалению, они там не решаются, что и заставляет граждан обращаться в вышестоящие инстанции. Есть обращения граждан, на которые действительно должны бы отреагировать служащие государственных органов, но они не могут этого сделать физически, потому что просто задыхаются в огромном потоке писем, жалоб и заявлений граждан по каждой мелочи.

«Областная газета»:

— Если большая армия чиновников задыхается в этом потоке, где гарантия, что один омбудсмен с ним справится?

Ольга ФРАНЦ:

— Надо просто перенаправить этот поток писем, но не на омбудсмена, а в суды, например. Почему бы для граждан не упростить порядок обращения в суды по этим вопросам? Люди ведь очень боятся судебных волокит.

Игорь БАБКИН:

— Вы не правы, упрощённая форма обращения уже узаконена, и называется она «судебный приказ». Потому что жилищные и коммунальные услуги являются обязательными услугами и их непредоставление наказуемо по закону.

Николай НЕВСТРУЕВ:

— Хочу обратить ваше внимание на то, что зачастую чиновник знает проблему, видит нарушение, но «замыливает» её и поворачивает вопрос так, как проще ему, всегда имея возможность найти какое-то постановление, которое оправдывает непринятие мер с его стороны. И обращающийся к нему человек, не знающий всех бюрократических тонкостей, просто разводит руками. Так что сегодня действительно необходим коммуникатор.

О злостных неплательщиках и капремонтах

Руслан ГАРИФУЛЛИН:

— Я хотел бы обратить внимание на собираемость платы за жилищно-коммунальные услуги. Есть разные категории должников, но те, кто действительно не в состоянии платить из-за отсутствия средств, составляют всего 5–6 процентов от всех неплательщиков. Остальные — это те, кто способен платить, но не платит. Одни не платят по принципиальным соображениям, другие, извините за выражение, из-за жлобства, третьим просто физически некогда заплатить, настолько они заняты своим бизнесом или другими делами. Сегодня остро необходимо принять законодательные меры, которые бы заставили всех этих людей платить за услуги ЖКХ. Надо создать должнику некомфортные условия для проживания.

Галина ХОРОШАВИНА:

— У меня в доме в 137 квартирах проживают 200 собственников и ещё 35 человек, которые не платят за услуги. По 15 человек в одной квартире живут, а собственника этой квартиры найти не могу. Мы составили акт, мы подали на них в УФНС, но деньги-то за них платим мы.

Сергей ПОЛЫГАНОВ:

—Сегодня владельцы больших площадей ещё и умышленно не платят потому, что им выгодно не платить регулярно, а заплатить сразу всю накопившуюся сумму через год — получается, что они берут кредит у управляющей компании. Но, надеюсь, что это будет устранено внесёнными «Единой Россией» поправками в законодательство, по которым те, кто задержал внесение платы на три или на шесть месяцев, будут платить штраф в размере не семи процентов, как это установлено сейчас, а 14 процентов от суммы задолженности. Кроме того, предлагается внести понятие «оплаты по предоплате». То есть, если человек платит заранее за услуги ЖКХ, он получает скидку. Сегодня человеку, который надолго куда-то уезжает, нет смысла платить заранее. А введение оплаты по предоплате предлагает ему выгодный вариант. Как правило, речь идёт о должниках состоятельных, бизнесменах, например, а они считать деньги умеют.

Галина ХОРОШАВИНА:

— Но у нас в доме есть жилец, который должен 200 тысяч рублей. После очередного нашего обращения в суд он приносит пять тысяч и формально он уже не должник, потому что начал рассчитываться по долгам. Но когда он заплатит остальные 195 тысяч, неизвестно.

Сергей ПОЛЫГАНОВ:

— Взыскание задолженностей — это сегодня очень болезненная тема не только у нас, но и в других демократических странах. Потому что есть гражданские свободы, есть правозащитники, которые не позволяют арестовать последнее имущество человека, лишить его крыши над головой. Даже заставить злостного неплательщика заниматься общественными работами мы не можем. У нас в Свердловской области почему-то не вводится в правовое поле понятие общественных работ, хотя во многих регионах оно уже введено. Не можешь платить? Иди крась заборы, или иди подметай, или, как бывший премьер Италии, иди ухаживать за престарелыми. Это ведь могло бы быть хорошим стимулом. Если человека перед дилеммой поставить: или платить за свои две-три квартиры, или идти забор красить, он задумается. Почему такая практика у нас не вводится?

Ольга ФРАНЦ:

—Потому что к каждому из тех, кому предпишут красить забор, придётся приставить по судебному приставу, а в службе судебных приставов сегодня и так кадровый голод.

Сергей ПОЛЫГАНОВ:

—Судебных приставов тоже надо мотивировать. Раньше они получали процент от взысканной суммы штрафа, но потом это положение отменили. Я считаю, что неправильно отменили.

Александр КОСИНЦЕВ:

— Есть ещё одна революционная идея. Лишить злостных неплательщиков права передавать по наследству свои квартиры. То есть не лишать человека крыши над головой, не выселять, но сделать так, чтобы человек понимал, что он уже не сможет распоряжаться по своему усмотрению квартирой, в которой он проживает, не платя за жилищно-коммунальные услуги. Конечно, это сложный вопрос, ведь, вводя такой порядок, надо при этом не нарушить ни положений Конституции России, ни обязательств нашей страны по международным соглашениям. Но я склоняюсь к тому, чтобы предложить законодательно закрепить возможность национализации квартир злостных неплательщиков. Без выселения их из этих квартир, но с лишением права распоряжаться жильём или передавать его по наследству. Можно предусмотреть возможность повторной приватизации, но разрешать её только после полного погашения всех задолженностей.

Сергей ПОЛЫГАНОВ:

— Одна из проблем, которая сегодня очень волнует население, это решение вопроса о том, в какой фонд жители будут вносить средства на капитальный ремонт своих многоквартирных домов. По прошлому опыту мы знаем, как трудно бывает собрать жильцов на общее собрание, а заочная форма путём сбора подписей не всегда себя оправдывает. Законом не определено, в какой срок могут быть собраны эти подписи, и часто по этой причине решение просто не принимается. Поэтому группа депутатов от «Единой России» внесла в Госдуму поправки в законодательство, предусматривающие проведение очно-заочных собраний жильцов. Там предусмотрена возможность электронного голосования за то или иное решение общего собрания в чётко оговорённый срок. По капитальному ремонту решение будет приниматься двумя третями голосов, по другим вопросам достаточно будет 50 процентов плюс один голос.

Галина ХОРОШАВИНА:

— Но нам сейчас предлагают открывать спецсчёт на капитальный ремонт, а это значит, что жильцам предстоит из своего кармана платить за кап­ремонт огромные деньги, которых нам просто никогда не собрать...

Александр КОСИНЦЕВ:

— Тема капитальных ремонтов многоквартирных домов требует более серьёзного, детального разъяснения, поэтому «Единая Россия» совместно с областным министерством энергетики и ЖКХ взялась сейчас за подготовку брошюры, в которой мы хотим подробно эти вопросы разъяснить людям. Чтобы они были понятны не только специалистам, но и любому гражданину, который возьмёт эту брошюру в руки.

Руслан ГАРИФУЛЛИН:

— Кстати, боюсь, что после начала реализации госпрограммы капитального ремонта многоквартирных домов у нас резко вырастет количество неплательщиков. Сейчас вводится 30-летная программа капремонтов, включающая десять периодов по три года. Не получится ли так, что из тех, кому сделают ремонт в первые три года, многие платить за капремонт сразу перестанут и эта ноша опять ляжет на плечи государства? Надо найти такие решения, которые бы исключили такую возможность. Но пока остаётся надеяться лишь на сознательность граждан, а эти надежды, как мы знаем по опыту, не всегда оправдываются.

Александр КОСИНЦЕВ:

— Мы обозначили и обсудили сегодня несколько проблем, но всё равно коснулись далеко не всех животрепещущих вопросов нашего ЖКХ. Остаётся ещё масса жилищно-коммунальных тем, которые требуют дальнейшего детального обсуждения для того, чтобы не только вскрыть природу образования проблем, но и предложить пути их решения. На мой взгляд, сегодня здесь было выдвинуто несколько предложений, с которыми согласились все. Это и введение должности уполномоченного по делам ЖКХ, и ускорение введения профессиональных стандартов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, и предложения об эффективных способах взыскания задолженностей за услуги ЖКХ. Ещё я бы предложил нашему министерству энергетики и ЖКХ подумать о возможности открытия коммунального банка, в котором бы открывали свои счета все УК и ТСЖ, в том числе спец­счета на капитальный ремонт многоквартирных домов, и через который проводились бы все коммунальные платежи. Там бы осуществлялся и финансовый контроль за расходами, за тарифами, прохождением платежей и так далее.

Все эти предложения мы вынесем на обсуждение Всероссийского партийного форума «ЖКХ — новое качество».

В тему

Законопроект о лицензировании УК принят Госдумой в первом чтении.

Законопроект разработан Министерством строительства РФ. По предложению разработчиков, в период с 1 сентября 2014 года до 1 мая 2015 года все управляющие компании должны получить лицензию на обслуживание многоквартирных домов и квалификационный аттестат.

Планируется, что лицензию будет выдавать орган государственного жилищного надзора субъекта РФ и она будет действительна на территории лишь одного региона.

Также предполагается создание федерального реестра лицензий. Получив предложение от УК о заключении договора, люди смогут увидеть в реестре, который будет в свободном доступе, сколько домов в управлении у этой компании, привлекалась ли она к административной ответственности, какие предписания ей выдавались.

Чтобы пройти процесс лицензирования, УК должна отвечать ряду требований. В частности, руководитель не должен ранее привлекаться к административной ответственности за нарушения в данной сфере деятельности, а сама организация не должна находиться в стадии банкротства или ликвидации.

Если в течение года на одном из обслуживаемых домов будут установлены нарушения, за которые назначена административная ответственность, УК не сможет больше работать с этим домом. Если таких домов наберётся более 15 процентов от обслуживаемого фонда, орган госнадзора обратится в суд об аннулировании лицензии. После её отзыва руководитель УК будет включён в федеральный реестр дисквалифицированных лиц.

Управляющие компании, не исполнившие как минимум три предписания Госжилинспекции, попадают в зону риска.

Проектом федерального закона о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами предусмотрены основания для отказа в выдаче лицензии. Среди них — наличие у УК трёх и более неисполненных предписаний органа госжилнадзора.

В период с 1 сентября 2013 года по 30 апреля 2014 года в нашем регионе специалисты Госжилинспекции выдали 3 550 предписаний об устранении выявленных нарушений, 1817 из них — в отношении организаций, находящихся в Екатеринбурге.

По состоянию на 30 апреля 2014 года неисполненными оставались 353 предписания, 100 из которых не исполнены управляющими компаниями Екатеринбурга. Более 80 неисполненных предписаний выявлено в Южном и Восточном управленческих округах Свердловской области.

Полный перечень управляющих организаций, не предоставивших информацию об исполнении предписаний, размещён на официальном сайте Управления Государственной жилищной инспекции Свердловской области — www.gilinsp.ru

Сюжет

Программа капремонта многоквартирных домов
С 29 апреля 2014 года на Среднем Урале начала действовать региональная программа капремонта.

Областная газета Свердловской области