Темы дня

Сдал – деньги потерял

Сдав квартиру одному человеку, можно обнаружить в ней десятки гастарбайтеров. Фото: Валерий Мельников / РИА Новости

Сдав квартиру одному человеку, можно обнаружить в ней десятки гастарбайтеров. Фото: Валерий Мельников / РИА Новости

Бытует мнение, что сдача в аренду своей недвижимости – легкое и безопасное занятие. Доход тебе обеспечен, можно больше не работать. Однако в реальности это – нелегкий бизнес, связанный с рисками и убытками. Как вести его правильно, чтобы избежать неприятностей, разбиралась обозреватель «ОГ» Татьяна БУРОВА.

Стриптиз-клуб на дому

Квартиру в центре Екатеринбурга Сергей Владимиров (фамилия изменена – Прим. ред.) купил много лет назад. Решил таким образом инвестировать свои накопления в расчете на дивиденды. Надежды оправдались, но лишь частично. Прибыль оказалась не такой большой, как ожидалось, по причине нерегулярности доходов и существенных расходов. Большинство жильцов, с виду вполне приличных, к чужому имуществу относятся небрежно, после них приходится тратиться на ремонт, чинить или менять технику. Но в его случае это оказалось не главной бедой.

– Сдал квартиру представительному мужчине, – рассказывает Сергей. – Через пару месяцев позвонили соседи. Спрашивают: кто там у вас живет, музыка по ночам гремит, много каких-то людей ходит. Прихожу. Квартиросъемщика в квартире не оказалось. Вместо него меня встретил паренек азиатской внешности. В большой комнате окна затянуты светонепроницаемой тканью, а посередине установлен шест. В общем, мой жилец сдал квартиру в субаренду под нелегальный стриптиз-клуб.

Сергей вызвал участкового. Пока его ждали, подъехала группа поддержки самозванного жильца. Все – жители ближнего зарубежья, с русским языком якобы не в ладах. Диалог строился по принципу «моя твоя не понимай». Тем не менее они сумели через участкового передать просьбу забрать из квартиры свои вещи.

– Вынесли много всяких сковородок, посуды, – рассказывает Сергей. – А шест оставили. И еще множество неоплаченных счетов за коммуналку.

Подавать заявление в полицию владелец квартиры не рискнул. Как признается, у него сложилось впечатление, что участковый знал про «стриптиз на дому» и был знаком с теми, кто его организовал. Уж слишком настойчиво он убеждал Сергея отдать иностранцам их имущество и не предпринял никаких мер в связи с обнаружением притона.

– Мужчина, с которым я заключил договор аренды, зарегистрирован в Миассе. На звонки не отвечает, – говорит Сергей. – Буду думать, как взыскать с него деньги за коммунальные платежи. Хотя надежды на успех мало.

От хостела до нарколаборатории

Случаи, когда арендатор жилья занимается нелегальной субарендой, к сожалению, не редкость. Это превратилось в бизнес, причем прибыльный.

– Свою двушку я сдала женщине на длительный срок, – рассказывает Татьяна Неверова. – Со спокойной душой уехала на полгода в командировку, оплата на карту поступала регулярно. Думала, повезло. А когда вернулась, испытала шок.

В своей квартире Татьяна обнаружила настоящую общагу. В каждой комнате были сооружены двухъярусные лежаки. Судя по количеству спальных мест, там ютились три десятка человек. Повсюду были натянуты веревки, на которых сушились белье и одежда. Обои от влажности отклеились, у ванны эмаль отбита, на кухне тараканы…

– Ремонт влетел мне в копеечку, – говорит Татьяна. – Но надежды взыскать деньги с арендаторши никакой, хотя суд вынес решение в мою пользу. У женщины ни жилья, ни работы. Что с нее возьмешь?

Не защищен арендодатель и от риска оказаться замешанным в криминал. Так произошло с Валерием Р. из Екатеринбурга, который сдал свой гараж автовладельцу. А тот наладил в подземном помещении изготовление наркотиков. В конце концов на специфический запах из вентиляционной трубы среагировали прохожие, дали знать куда следует. И Валерию пришлось долго доказывать, что он тут ни при чем.

Нелегальные «рантье»

Еще один риск. Многие собственники пускают жильцов по устной договоренности либо заключают простой письменный договор, нигде его не регистрируя. И тем самым уходят от налога, размер которого составляет 13 процентов Но при этом они не застрахованы от того, что арендатор не заплатит либо приведет квартиру в полную негодность. В этом случае отсутствие договора лишает права взыскать убытки.

Существует и вариант, что кто-нибудь – либо сосед-доброжелатель, либо руководство ТСЖ или УК – сообщат в налоговую инспекцию, и та оштрафует за уклонение от налогов. Правда, насколько он велик, непонятно. Узнать в управлении Федеральной налоговой службы по Свердловской области, много ли выявляется уклонистов-арендодателей, «ОГ» не удалось.

У нелегальных арендодателей свои резоны.

– Сдать квартиру на долгий срок мне удается редко, – объясняет Наталья Кошкина из Екатеринбурга. – Арендатор поживет три месяца или полгода и съезжает. А мне приходится делать хотя бы косметический ремонт, иначе приличных съемщиков не найти. Пока ищешь новых, квартира пустует. «Не работает». Если честно, то заработком это назвать нельзя, разве что приработком. А тут еще налог платить.

Как сообщили «ОГ» в управлении Росреестра по Свердловской области, на 1 октября в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрированы 2 432 282 права собственности граждан на жилые помещения. И на эту же дату в ЕГРН зарегистрировано 6 451 право собственности граждан на помещения, оформленные в аренду. Вряд ли в регионе в аренду сдается всего 6 451 квартира.

– Эта цифра, по нашим оценкам, занижена как минимум раз в двадцать, – говорит специалист одного из известных в Екатеринбурге агентств недвижимости Павел Криулин. – Но точное количество сдаваемого в аренду жилья никому не известно. Большая часть этого рынка по-прежнему находится в тени.

Держать на контроле

Владельцу недвижимости нужно постоянно контролировать арендаторов, чтобы избежать неожиданных сюрпризов. Приходить хотя бы раз в месяц с проверкой, отслеживать своевременное внесение платы за коммунальные услуги. Впрочем, эту работу можно переложить и на других.

– Есть вариант – отдать квартиру в доверительное управление агентству, которое занимается недвижимостью, – объясняет юрист Арсений Артюх. – Его сотрудник, как правило, это риелтор, сам подыщет арендатора, сам будет ежемесячно посещать квартиру, осматривать ее, присылать фото- или видеоотчет. А также следить за оплатой коммунальных платежей. Плюс в том, что заключается договор с юридическим лицом, у которого есть расчетный счет, регистрация в налоговой. Если что-то пойдет не так, будет с кого взыскать убытки.

Так, например, поступил житель Нижнего Тагила Сергей Торопов.

– Несколько раз обжегся на сдаче квартиры, – рассказывает он. – В итоге заключил договор о доверительном управлении. Берут фиксированную сумму, в моем случае, жильцы платят 25 тысяч рублей, риелтор берет 3 тысячи. Мне кажется, затраты окупаются.

Способы защиты

Александра ГРАЧЕВА, риелтор:

– В договор с арендатором нужно обязательно вносить пункт о запрете сдавать квартиру в субаренду. Тогда при нарушении условий соглашения можно попробовать привлечь нарушителя к ответственности за мошенничество. Правда, в моей практике подобных историй не было, и оценить, насколько эффективно в этом случае работает закон и правоохранители, сказать не могу.

Важно также прописать, кто именно имеет право проживать в квартире. Зачастую договор заключает один человек, а жить в ней может другой или другие. Один человек, он потом стал моим клиентом, самостоятельно сдал жилье мужчине, а поселилось там странное семейство, которое разжигало костер на полу и готовило на нем еду.

Ни в коем случае не стоит пренебрегать составлением и подписанием акта приема-передачи квартиры и находящегося в ней имущества. Причем сделать это нужно как при заселении жильца, так и при его выезде. Кроме того, необходимо составить и подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды – иначе арендатор может остаться в квартире, утверждая, что съезжать не обязан.

Заплати и успокойся

Арсений АРТЮХ, юрист:

– К легализации арендодателей не мотивировало даже введение специального налогового режима для самозанятых граждан, который в нашем регионе действует с 2020 года. Им воспользовались лишь единицы тех, кто сдает жилье. Почему, непонятно.

Получить статус самозанятого просто, регистрация происходит через Интернет, размер налога – 4 процента от дохода. Тому, кто сдает, к примеру, квартиру за 20 тысяч рублей, налог составит всего 800 рублей. Заплатил – и спи спокойно. Плюс легализованный доход, в отличие от теневого, дает возможность взять ипотечный или другой кредит.

ЦИФРА

По данным Фонда поддержки предпринимательства Свердловской области на 31 октября 2022 года, в регионе зарегистрированы 167 299 самозанятых. Но там затруднились даже приблизительно оценить, сколько из них занимаются сдачей жилья в аренду.

  • Опубликовано в №207 от 11.11.2022 
Областная газета Свердловской области