Пограничный вопрос

кадастр

Иногда границы смещаются по всему саду. Фото: Алексей Кунилов

Совсем скоро, как только сойдёт снег, сезон работ начнется не только у садоводов, но и у кадастровых инженеров. Главная задача этих специалистов — установить точные границы земельных участков. Обязательно ли проводить межевание, для чего и в каких случаях оно необходимо – об этом журналисту «ОГ» Татьяне БУРОВОЙ рассказала начальник отдела регистрации недвижимости управления Росреестра по Свердловской области Екатерина НАУМКИНА.

В обязательном порядке межевание проводится при предоставлении земель для промышленного производства, капитального строительства, так как без этого право собственности не получить. Проводить кадастровые работы на участках, которые ранее были предоставлены для садоводства и огородничества, ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, закон не обязывает. Но к этому зачастую принуждают обстоятельства.

Частное дело

- Чаще всего кадастровые работы заказывают, когда нужно продать участок, или возникают споры с соседями, – говорит Екатерина Наумкина. – В принципе можно продать и неотмежёванный участок, закон это позволяет. Но не каждый покупатель согласится заключить такую сделку. Во-первых, из опасений возможных проблем с соседями. Во-вторых, из-за неясности, какова точная площадь участка. А она вполне может оказаться меньше заявленной.

По словам Екатерины Александровны, у нас в стране имеется очень много участков, которые были отмежёваны когда-то, но геодезические работы не проводились. Дело в том, что раньше такие работы были слишком дорогими, порой дороже самих участков. Межевание проводили картометрическим способом, который не является достаточно точным. По этой причине у нас много участков, у которых не совпадают юридические и фактические границы. Проще говоря, на бумаге одно, а на деле совсем другое.

Это создает почву для споров с соседями. Кадастровые инженеры выезжают на место и обнаруживают, допустим, что угол дома или забор, который построен давным-давно, залезает на чужую территорию. Из такой ситуации есть два выхода.

Если соседи согласны признать фактическое положение вещей, можно подготовить межевой план, согласовать его с обоими собственниками и скрепить его подписями. В этом случае в реестр вносятся сведения о новых границах. Однако если соседи не могут прийти к консенсусу, спор решается в суде. Истцу приходится доказывать, что были допущены ошибки в межевании. Если суд признает ошибку в межевании и вынесет решение об установлении границ по новым координатам, исправления вносятся в реестр.

- Очень важно, – подчеркивает Екатерина Наумкина, – чтобы суд вынес решение об установлении границ по новым координатам. Иногда мы получаем решение суда о том, что межевание оспорено, но без установления границ. И мы не можем внести исправления. Уж если затевать судебный процесс, тратить на это время и деньги, то нужно заявлять, какие координаты верные, прямо по точкам Х и У. Эти данные вносятся в ЕГРН.

Выбираем инженера

Иногда ошибки при установлении границ допускают кадастровые инженеры. Методологическую помощь и контроль за их деятельностью осуществляют саморегулируемые организации (СРО). На сайте Росреестра размещен рейтинг кадастровых инженеров: указано, сколько вынесено положительных и приостановочных решений по документам, подготовленным данными инженерами. По этим показателям видно, насколько грамотно работает тот или иной специалист.

Желательно, чтобы владелец участка присутствовал при проведении кадастровых работ. Он будет видеть, где инженер ставит оборудование, какие точки на местности берет за основу. Хорошо, если и соседи при этом на месте, особенно если их участки не отмежёваны, поскольку в этом случае придется согласовывать с ними границы. А лучше провести межевание вместе с соседями. За каждый выезд инженера, за вынос каждой точки нужно платить, поэтому выгоднее все сделать сразу.

Если нет ошибки в границах соседнего участка, кадастровый инженер берет точки соседа, и согласования с ним не требуется. Он просто подготавливает план по установленным ранее границам со смежным земельным участком.

Лучше хором

Больше всего ошибок выявляется при проведении кадастровых работ в коллективных садах. Причем там они носят масштабный характер. Если первоначальное межевание было проведено неверно, то при новом межевании нередко обнаруживаются ошибки едва ли не во всех участках.

- Иногда идет системная сдвижка границ — один участок, второй, третий… десятый, – подчёркивает Екатерина Наумкина. – Требуется перемежевать целую линейку, весь сад целиком. Это затратно и по времени, и по финансам. Кроме того, чтобы исправить кадастровую ошибку, требуется подпись правообладателя либо решение суда. Часто в садах правообладатели либо не являются на межевание, либо умерли, а наследники в права не вступили.

Из этой ситуации есть два выхода: признание границ по суду, либо проведение комплексных кадастровых работ. Последние проводятся по просьбе владельцев участков. Органы местного самоуправления создают специальную комиссию, которая уведомляет садоводов о проведении межевания. Раньше добиться комплексного межевания было сложно, поскольку финансировать его разрешалось только из бюджета. Однако в 2020 году были приняты поправки в закон. Физические и юридические лица получили право оплачивать комплексные кадастровые работы, в которых они заинтересованы.

За счет муниципалитета такие работы тоже можно провести, но лишь в том случае, если затраты на эти цели заложены в местном бюджете.

- Нам садоводы ни разу не сообщали такой оптимистичной информации, что за счёт бюджета им провели комплексные кадастровые работы, – говорит председатель регионального отделения Союза садоводов России Надежда Локтионова. – А сейчас бюджет СНТ не оплачивает эти работы, поскольку поправки в 217-ФЗ расходы по оплате комплексных кадастровых работ отнесли к решению общего собрания. Поэтому если садоводы хотят, то сами планируют эти расходы в смете и голосуют на общем собрании.

Заместитель председателя комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Иван Бескрёстнов на вопрос журналиста «ОГ» ответил, что комплексные кадастровые работы в СНТ и ОНТ городом не финансируются и не субсидируются.

И все же, прежде чем заказывать комплексные кадастровые работы, садоводам следует поинтересоваться, не запланировано ли их проведение муниципалитетом на территории, где расположено СНТ. Подобный шанс существует, лучше его проверить.

Есть еще один подводный камень на пути комплексных кадастровых работ. Решение о согласовании границ принимается, если со стороны заинтересованных лиц не поступило возражений или есть вступившее в силу решение суда об установлении местоположения границ. Если же возражения имеются, тогда местоположение границ признается спорным. Получается, что один упрямый садовод сможет свести на нет все усилия. Впрочем, разрешить разногласия можно в суде.

Работа над ошибками

Необходимость в проведении комплексных кадастровых работ возникает и в том случае, если кто-то из владельцев или сразу несколько самовольно прирезали себе землицы. В прежние времена это случалось нередко. Скажем, по документам площадь участка шесть соток, а фактически — восемь. Вплоть до 2008 года закон предусматривал межевание той площади земельного участка, которая изначально была предоставлена в пользование. Сейчас эти несоответствия обнаруживаются, их приходится устранять.

- Как орган регистрации прав мы исправляем кадастровые ошибки, – говорит Екатерина Наумкина. – Берем проблемные территории, прорабатываем их. В Березовском городском округе, например, были обнаружены целые поселки со сдвижкой границ. Приведение их в соответствие занимает много времени, а результат не всегда достигается. Дело в том, что мы можем исправить ошибки, если есть документы, подтверждающие, что конкретный участок или вся территория садоводческого товарищества остается в неизменных границах 15 и более лет. Непременным условием является также отсутствие заявлений о нарушении чьих-то прав.

Между тем садоводы порой сдвигают общий забор на муниципальные земли, не выдержав оговоренных законом пятнадцати лет. Был также в практике свердловского Росреестра случай, когда один из садоводов был не согласен с тем, что при межевании в саду были допущены ошибки. В итоге все труды сотрудников Росреестра пропадают зря. Исправить такие ошибки у органа регистрации нет правовых оснований.

Делаем вывод

Пока кадастровые работы проводятся по желанию владельца участка. Однако земельное законодательство постоянно меняется. Межевание могут сделать обязательным. Разговоры об этом уже велись.

Житейские обстоятельства тоже меняются. Сегодня у вас один сосед, вы живете мирно, завтра появится другой и затеет войну из-за двадцати сантиметров захваченной, по его мнению, вами земли. А вам будет нечем доказать свою правоту.

Если фактическая площадь участка больше той, что была выделена, рано или поздно претензии предъявят муниципальный контроль или Госземнадзор. А это грозит штрафами.

ЦИФРА

В прошлом году управление Росреестра исправило границы 450 участков в области.

ССЫЛКИ В ПОМОЩЬ

Федеральный закон «О кадастровой деятельности» № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. в редакции Федерального закона № 445-ФЗ от 22.12.2020 г.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.

Приказ Министерства экономического развития РФ № 518 от 17.08.2012 г. «О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке».

кадастр
Кадастровые работы лучше проводить, когда снег сойдёт. Фото: Алексей Кунилов
  • Опубликовано в №52 от 26.03.2022 
Областная газета Свердловской области