Управление домом – непростая задача. Если в вашем доме ТСЖ (ТСН) или вы только планируете его создать, то собственникам не обойтись без квалифицированной юридической помощи. В новой статье цикла продолжаем разбираться в тонкостях жизни ТСН.
С одной стороны, сегодня на все вопросы можно найти ответы в Интернете или в коммерческой электронной правовой системе, и теоретически председатель и правление могут обойтись без услуг юриста. С другой стороны, сфера ЖКХ – это целая отрасль с большим объёмом нормативно правовых документов, которая имеет свои особенности.
Справка. По данным Свердловскстата, только в Екатеринбурге за период 2020-2021 год создано 15 ТСН, а за этот же период официально ликвидировано 38 ТСН.
Это связано с тем что за последние годы существенно ужесточился контроль за работой управляющих компаний и ТСН. Законодательная база постоянно обновляется, появляются новые требования по раскрытию информации, отчётности и технической эксплуатации объекта.
Справка. С 2014 года в Жилищный Кодекс РФ внесли порядка 50 изменений. В ПП РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам» внесли свыше 20 изменений. Также постоянно принимаются новые законодательные акты в жилищной сфере.
Как правило, для защиты своих интересов ТСН постоянно нуждается в юридической поддержке по пяти направлениям:
1. Подготовка, согласование и сопровождение договоров с многочисленными контрагентами ТСН. МУП «Водоканал», ПАО «Т Плюс», АО «Екатеринбугэнергосбыт», ЕМУП «Спецавтобаза», АО «Екатеринбрггаз» и иные поставщики коммунальных ресурсов – с каждым из них необходимо заключить договор, учитывая особенности законодательства и интересы собственников. Кроме того, ТСН нанимает специализированные организации на обслуживание лифтового, газового и противопожарного оборудования, и здесь есть особенности, которые известны узким специалистам. Наконец требуется содействие в оформлении договорных отношений между ТСН и собственниками, а также нанимаемыми сотрудниками.
2. Подготовка и проведение собраний собственников и членов ТСЖ.
Казалось бы, что проще – сформировал повестку, провёл собрание, оформил протокол. Но и здесь необходимо соблюдение множества процедур и регламентов. Подготовка реестра собственников и членов ТСН, разработка документов к собранию, уведомление собственников, правовое сопровождение очной части собрания, подготовка итогов собрания и обеспечение надлежащего хранения протоколов и листов голосования.
«Лично сотрудничаю с 20 ТСН г. Екатеринбурга и ежемесячно принимаю участие в подготовке 2-3х собраний собственников и членов ТСН. Считаю невозможным проведения собрания без юридического сопровождения. Привлечение специалистов позволяет ТСН не попасть в ситуацию, когда результаты собрания, одобренные и принятые большой частью собственников, могут быть оспорены в суде», - уточняет Роман Кириллов, директор «Территория ТСН».
3. Судебно-претензионная работа с должниками.
Не секрет, что в каждом доме вне зависимости от способа управления есть должники. Кому-то достаточно напомнить о задолженности, кто-то реагирует на уведомление об ограничении ресурсов, ну а кто-то начинает платить после того, как отключат электроэнергию. Причины неоплаты у всех разные, но, когда собственник регулярно выкладывает в соцсетях посты о своей шикарной жизни, ездит на дорогих иномарках и при этом по надуманным мотивам принципиально отказывается платить по квитанциям, перед ТСН встаёт вопрос о судебном взыскании. При этом мало получить решение суда, ещё надо очень постараться получить деньги с должника.
«В моей практике есть немало примеров выигранных судов в пользу ТСН как раз по подобным «хитрым» собственникам. Работа по поиску их активов, как правило, занимает от 2 до 6 месяцев. Наши сотрудники активно взаимодействуют со службой судебных приставов, осуществляют реализацию полного комплекса мер направленных на погашение задолженности, в частности: ограничение должника в выезде за пределы РФ, арест расчетных счетов, обращение взыскания на заработную плату, арест имущества должника по месту его жительства (регистрации), запрет на совершение действий по регистрации имущества», - рассказывает Роман Кириллов. «Зачастую должник испытывает гамму негативных эмоций в связи с поступлением на работу постановлений судебного пристава, что также положительно влияет на исполнение судебного акта и погашение задолженности. Нередки и такие ситуации, когда место регистрации должника не совпадает с фактическим местом его проживания, и арест имущества производится не только в квартире «нашего» должника, но и, например, в доме его родителей или друзей (по месту его регистрации). Согласитесь, ситуация максимально неприятная для должника, и чаще всего такие действия со стороны взыскателя, и приводят к установлению диалога с должником и достижению конечной цели, поставленной ТСН – погашение задолженности».
4. Защита интересов ТСН перед надзорными органами.
Хотя ответственность ТСН на порядок меньше, чем у лицензированных УК, требования ко всем одинаковые. Собственники и члены ТСН, отстаивая свои интересы, вправе обратиться в суд, прокуратуру, ГЖИ, Пожарный надзор, Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Роскомнадзор, налоговую, полицию, Управление федеральной монопольной службы, региональную энергетическую комиссию, Управление экономической безопасности и противодействия коррупции, Управление жилищного и коммунального хозяйства города, Администрацию города или области, депутатам и, нередко, в Администрацию Президента.
Как правило, по заявлению собственника в отношении ТСН начинается проверка или поступает запрос на предоставление пояснений. Игнорировать проверку не получится.
«В моей практике был случай, когда по жалобе федерального провайдера в отношении ТСН была проведена проверка Главным радиочастотным центром ФГУП ГРЧЦ*. Тогда нам удалось в суде опротестовать протокол об административном правонарушении с суммой штрафа 300 тыс. руб. Разумеется, надзорные органы только выполняют свою работу, но за ошибки в управлении ТСН расплачиваются именно собственники. При грамотном юридическом сопровождении подобные ошибки можно исключить или оперативно их исправить без выплаты штрафов и неустоек», - объясняет Роман Кириллов.
5. Защита интересов перед недобросовестными поставщиками, подрядчиками и третьими лицами.
Что делать председателю ТСН, когда подрядчик некачественно отремонтировал кровлю? Как решить вопрос с поставщиком, если всё лето горячая вода еле теплая? Как поступить с провайдером, который развесил провода по подъездам без согласования или с нарушением действующих норм? Можно долго продолжать список подобных вопросов. И если ТСН не знает, как поступить то самое время привлечь юристов. Квалифицированный юрист поможет и в случае, если дом новый и имеет строительные недостатки, а застройщик не спешит их устранять.
Так зачем же нужен юрист в ТСН?
Юридическое сопровождение ТСН – это, прежде всего, защита интересов самих собственников.
Чтобы работа ТСН была юридически грамотной и защищенной, стоит обратиться к профессионалам сферы ЖКХ. Например, в УК «Территорию» по телефону +7 (343) 286-11-16 (доп. 181) или написав на почту kirillov@ek-territory.ru. Или оставить заявку на официальном сайте УК «Территория» с помощью сервиса «Пригласить УК в свой дом».
* ФГУП ГРЧЦ - Федеральное государственное унитарное предприятие «Главный радиочастотный центр»
