В начале июня в России вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, ужесточающие правила перевода жилых помещений в нежилые в многоквартирных домах. Нововведения призваны защитить интересы и комфорт жильцов, которые нередко страдают от неудачного соседства с офисом или магазином. Поэтому предпринимателям проще открывать точки в торговых центрах: жильцам теперь намного легче отказаться пускать бизнес в жилой дом. Прецеденты уже есть.
Лестница в окно
Одна из таких историй произошла в Берёзовском – о ней рассказали журналисты газеты «Берёзовский рабочий». Собственник угловой квартиры в доме на Горького, 26, оформил документы и получил разрешение администрации на её перевод в нежилое помещение ещё пять лет назад. А в этом году решил наконец воспользоваться им и открыть магазин. Когда соседи увидели, что к одному из окон построена лестница, то позвонили в мэрию, управляющую компанию и в местные СМИ. На стихийном собрании в присутствии корреспондентов люди возмущались и тем, что их не спросили, и тем, что это вызовет определённые неудобства. Посетители, поднимаясь на крыльцо, будут видеть всё, что находится в квартире через стенку, да и состав общего имущества, если вместо окна сделают дверь, уменьшится.
Решить конфликт интересов мирно не получилось: березовчане отказались поддерживать бизнес-идею соседа. Как рассказал директор по правовым вопросам управляющей компании «ЖКХ-Холдинг», обслуживающей дом, Константин Чикуров, в суд подано исковое заявление об аннулировании выдачи разрешения о переводе помещения из жилого в нежилое.
«Нежелательный сосед»
Федеральный закон № 116-ФЗ, вступивший в силу 9 июня этого года, в СМИ окрестили «законом о нежелательных соседях»: с его появлением у жильцам многоквартирных домов стало проще остудить желание коммерсантов открыть в их доме магазин или пивную.
Во-первых, для смены статуса квартира должна находиться на первом этаже. Можно и на втором, но только если под ней – тоже нежилое помещение. Кроме того, новые правила требуют обязательного наличия отдельного доступа в помещение. Предположим, есть техническая возможность это сделать. Но! Устанавливая новый вход, владелец тем самым уменьшает площадь общего имущества дома, так что этот вопрос он должен вынести на общее собрание и получить согласие всех (!) собственников в доме.
Идём дальше. Для смены статуса квартиры потребуется письменное согласие собственников всех примыкающих к помещению квартир – то есть имеющих общую с ним стену или расположенных над и под ним. Если хотя бы один собственник будет против – ничего не выйдет. Остальные соседи выражают своё мнение на общедомовом собрании. Если в доме несколько подъездов, то для кворума участникам собрания должно принадлежать не меньше половины голосов от общего количества голосов в доме и не меньше 2/3 голосов собственников, живущих в «проблемном» подъезде. Если подъезд в доме один, то нужно не меньше 2/3 голосов от общего количества голосов собственников в доме. Чтобы принять решение, достаточно будет простого большинства голосов участников собрания – то есть больше 50 процентов. Словом, бизнесмену, желающему превратить квартиру в магазин, мини-кафе или салон красоты, придётся пройти целый квест.
- Эти изменения в законодательстве были продиктованы необходимостью, – комментирует юрист юридического агентства «DF» Вадим Нагуманов. – Огромное количество обращений в прокуратуру и жилинспекцию связаны как раз с тем, что люди недовольны соседством с офисами и магазинами: громкая фоновая музыка, шумное оборудование, толпы посетителей. Если в магазине продают спиртные напитки, то у входа часто собираются шумные компании.
Таких жалоб по-прежнему много – достаточно зайти на сайт «Городской контроль» в Нижнем Тагиле. «Пивной магазин. Работает до 3 ночи в будни, до 5 утра в выходной. В жилом многоквартирном доме, где собственники после рабочего дня хотят отдыхать в тишине. Разгрузка пивного продукта происходит после 23.00». «Супермаркет. Шум системы охлаждения и кондиционирования, сравнимый с шумом самолёта, заходящего на посадку. Это просто невыносимо, спать невозможно. Открывать окна для проветривания нельзя». Одни проблемы получается решить после вмешательства администрации и надзорных органов, другие – только через суд. Так, на днях в том же Нижнем Тагиле суд обязал закрыть магазин в многоквартирном доме, где продавались на разлив автомасла и другие легковоспламеняющиеся смеси. Закрытия пожароопасного магазина жильцы добивались больше года.
В новых микрорайонах застройщики изначально проектируют жилые дома так, чтобы коммерческие помещения на первых этажах не мешали соседям: с отдельными входами и парковками, с повышенной звукоизоляцией. Но как быть с «хрущёвками» и «брежневками», где магазины не были запланированы, но теперь есть?
– Сегодня весь малый бизнес занимает первые этажи многоквартирных домов, и полностью запретить предпринимателям эту уже сложившуюся за много лет практику – значит поставить предпринимателей под угрозу разорения,- говорит Вадим Нагуманов. – Но на федеральном уровне нужны постепенные законодательные изменения, которые позволили бы свести к минимуму конфликты между жильцами многоквартирных домов и владельцами коммерческих помещений в этих домах. Первые подвижки в этом направлении уже есть. Давно обсуждается запрет розничной продажи алкогольной продукции в помещениях многоквартирных домов, переведённых из жилых в нежилые. В Курганской области такой закон уже принят, он вступил в силу с января этого года.
- Опубликовано в №144 от 13.08.2019
